Mercato privato | Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

70 anni per passare dalla licenza edilizia al silenzio assenso sul permesso di costruire

La successione temporale dei regimi dei titoli abilitativi in edilizia è stata indubbiamente lunga e tortuosa. È iniziata con la legge urbanistica fondamentale n.1150/1942 che ha introdotto la licenza edilizia, anche se in alcuni comuni esisteva già una forma di autorizzazione.

La successione temporale dei regimi dei titoli abilitativi in edilizia è stata indubbiamente lunga e tortuosa. È iniziata con la legge urbanistica fondamentale n. 1150/1942 che ha introdotto la licenza edilizia, anche se in alcuni comuni esisteva già una forma di autorizzazione.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Con il termine licenza si intende la verifica delle condizioni urbanistiche che consentono l’esercizio del diritto di edificare connaturato al diritto di proprietà. L’art. 31 della legge del 1942 assoggettava però l’attività edilizia al rilascio della licenza soltanto nei centri abitati e nelle zone di espansione previsti dai piani regolatori. Successivamente la legge n. 765/1967, cd legge ponte, con l’art. 10, ha sostituito la predetta norma precisando l’estensione del potere comunale di autorizzazione, che doveva essere esercitato dal Sindaco sull’intero territorio comunale. Per quanto riguarda l’oggetto dell’autorizzazione, si stabiliva che la licenza edilizia era necessaria non solo per le nuove costruzioni e per l’ampliamento o la modifica di quelle esistenti, ma anche per le demolizioni e le opere di urbanizzazione del terreno. Gli anni successivi alla legge ponte hanno visto accendersi nella cultura urbanistica il dibattito se il diritto di edificare fosse connaturato al diritto a proprietà ovvero derivasse da una concessione del comune.

Tutto ciò ha portato all’emanazione della legge n. 10/1977 (cd. legge Bucalossi) che ha introdotto la concessione edilizia con la quale si è inteso separare il diritto di edificare dalla proprietà fondiaria, essendo riservata al comune la concessione dello stesso a fronte della corresponsione del contributo concessorio. Tale convinzione ha però avuto vita breve: la Corte costituzionale con la sentenza n. 5/1980 ha sottolineato che se è vero che l’amministrazione decide come, dove e quando costruire, la concessione edilizia può essere rilasciata solo al proprietario dell’area che conserva sempre una legittimazione esclusiva la quale preclude lo scorporo del diritto di edificare. Si cercò di ovviare a tale sentenza con l’istituzione della Commissione Sandulli che elaborò la proposta di mettere a gara la concessione edilizia per confermare la sua derivazione comunale, ma tutto ciò non ebbe poi un seguito concreto. Nei successivi venti anni l’attenzione del legislatore è stata rivolta principalmente all’emanazione di tre condoni edilizi, nell’ambito dei quali trovò spazio la liberalizzazione delle opere interne con l’art. 26 della legge n. 47/1985 che escluse l’obbligo di acquisire il titolo abilitativo per gli interventi che non comportassero modifiche della sagoma, dei prospetti, della destinazione d’uso né aumento della superficie utile e del numero delle unità immobiliari.

Per effettuare tali opere interne era necessario presentare solo una relazione, a firma di un progettista che asseverasse gli interventi da compiere. Solo con il Testo Unico edilizia Dpr n. 380/2001 si è avuta la riforma del regime dei titoli abilitativi, già avviata con l’introduzione della denuncia di inizio attività. Viene, infatti, abrogata l’autorizzazione edilizia e si riducono perciò a due i titoli abilitativi: il permesso di costruire (principalmente per le nuove costruzioni) e la denuncia di inizio attività per gli interventi sull’edificato. Con il termine «permesso» si ritorna perciò in modo esplicito al concetto di autorizzazione che contenta l’esplicazione del diritto di edificare. A seguito dell’emanazione della l. n. 443/2001 cd legge obiettivo, fu necessario adeguare il Testo Unico Edilizia con l’introduzione della cd SuperDia sostitutiva, a determinate condizioni, del permesso di costruire.

Gli ultimi anni sono stati contraddistinti da ripetuti tentativi di snellimento (quasi un accanimento terapeutico) che hanno notevolmente aumentato la «cassetta degli attrezzi» specialmente per gli interventi minori. È stata anzitutto ampliata l’attività edilizia libera, che non necessita di alcun titolo abilitativo o comunicazione al comune, per poi passare alla comunicazione di inizio lavori (ad es. per opere precarie e pavimentazioni) con relazione per le opere di manutenzione straordinaria, e alla segnalazione certificata di inizio attività sostitutiva della Dia mantenendo però la Superdia in alternativa al permesso di costruire. Il quadro è perciò così riassumibile: attività edilizia libera, Cil, Cil con relazione, Scia, Superdia e permesso di costruire. Melius abondare quam deficere. Inoltre molti di questi titoli abilitativi sono «a scelta dell’interessato!». Arriviamo così all’ultimo atto, per ora, ossia il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire che intende assicurare la perentorietà dei termini assegnati all’amministrazione per l’istruttoria della domanda.

Già con legge n. 94/1982 cd. Nicolazzi era stata introdotta un’analoga forma di silenzio assenso, che non ebbe però una sostanziale applicazione. Il dato essenziale che emerge da questo rapido excursus è il seguente: il modello istanza dell’interessato e successiva determinazione tende a essere sempre più sostituito dall’attribuzione al soggetto interessato dell’autocertificazione circa la legittimità dell’intervento, riservandosi l’amministrazione un controllo a posteriori, in controtendenza con la legge n. 241/1990 la quale prevede che a fronte di un’istanza alla pa esiste il diritto al provvedimento. Personalmente sono per questa seconda ipotesi.




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