Sblocca Italia | Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Dallo sblocca Italia snellimenti per edilizia ed urbanistica

Dopo Salva Italia, Sviluppo Italia, Decreto del Fare arriva lo Sblocca Italia con il Dl 133/2014, nuova puntata dello snellimento delle procedure che soffocano la crescita economica, riservando, anche in questo caso, una sezione rilevante all’edilizia e all’urbanistica.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Una delle norme più significative è quella relativa alla possibilità di accorpare o frazionare unità immobiliari, interventi che prima erano considerati come ristrutturazione edilizia e ora rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria, con il limite di rispettare la volumetria complessiva, la destinazione d’uso e di non riguardare parti strutturali dell’edificio; è invece ammissibile un aumento delle superfici, in quanto si specifica che questo tipo di manutenzione straordinaria è soggetta al pagamento del contributo di costruzione relativo alle sole opere di urbanizzazione ove derivi un aumento della superficie calpestabile (ad esempio soppalchi abitabili).
Discende anche la depenalizzazione di questa tipologia di intervento sottoposto a comunicazione inizio attività, per la quale è prevista una sanzione pecuniaria di mille euro.

Un altro tema affrontato riguarda la riqualificazione degli immobili esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione.
Per risolvere queste situazioni di contrasto sopravvenuto, si può fare ricorso all’espropriazione ovvero alla concessione di compensazioni urbanistiche (mutamento d’uso) incidenti sull’area interessata, ma senza aumento della superficie coperta, che inducano l’interessato ad attivare una rigenerazione urbana: in attesa di ciò possono essere eseguiti solo interventi di conservazione necessari per assicurare la funzionalità delle costruzioni.
Potranno essere ricomprese anche ipotesi di rilocalizzazione dell’immobile in altre parti del territorio con l’attribuzione di premialità urbanistiche a fronte della cessione dell’area originaria al comune, oppure di destinare la stessa al soddisfacimento di esigenze sociali da parte dello stesso proprietario.
Un’ulteriore disposizione prevede la possibilità per il privato di far ricorso al permesso di costruire in deroga alle destinazioni d’uso per gli interventi di ristrutturazione edilizia attuati anche in aree industriali dismesse, previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesti l’interesse pubblico.
Sempre in tema di destinazioni d’uso, viene individuata una nuova classificazione delle diverse categorie funzionali, in modo da render liberi i mutamenti d’uso all’interno della stessa categoria.
Inizialmente erano state accorpate residenziale e turistico-ricettiva, ma in sede di conversione in legge è stata ripristinata la differenziazione tra queste due destinazioni mantenendo l’accorpamento tra produttivo e direzionale.

Anche la disciplina dei piani di lottizzazione è stata presa in considerazione, stabilendo che gli interventi possono avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti a condizione che per ogni stralcio funzionale siano quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere da realizzare a scomputo e le relative garanzie e che l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto della lottizzazione.
Un’alternativa al piano di lottizzazione è rappresentata dal permesso convenzionato, ossia una sorta di piano esecutivo ridotto. Il titolo abilitativo è accompagnato dalla stipula della convenzione che disciplina la cessione di aree, la realizzazione delle opere di urbanizzazione, le caratteristiche morfologiche degli interventi (planivolumetrico) e la esecuzione di edilizia residenziale sociale: anche in questo caso vi può essere un’attuazione per stralci.

Il decreto interviene poi relativamente alle varianti al titolo abilitativo, che erano finora suddivise in essenziali e in corso d’opera, lasciando sussistere una fascia intermedia delle varianti semplici.
Quest’ultime vengono ora ricomprese tra le varianti in corso d’opera per cui possono essere realizzate senza sospendere i lavori lasciando inalterata la validità del titolo abilitativo originario e sono comunicate con Scia a fine lavori accompagnata da un’attestazione che le varianti eseguite non si configurano come essenziali.
Sono previste, poi, riduzioni del contributo di costruzione rispetto a quello stabilito per la nuova edificazione al fine di incentivare gli interventi di densificazione edilizia, ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi. Degna di nota è l’introduzione di un contributo straordinario da versare in relazione a interventi: in variante urbanistica; in deroga; con cambio di destinazione d’uso. Esso è calcolato in base al maggior valore generato dalle prescrizioni urbanistiche, è suddiviso in misura non inferiore al 50% tra comune e privato ed è finalizzato a realizzare opere e servizi nel contesto dove ricade l’intervento.
È infine introdotto il regolamento unico edilizio da concordare in sede di Conferenza Unificata, che dovrà essere adottato obbligatoriamente dai comuni.
A fronte di questi rilevanti snellimenti vi è, però, il rischio che lo Sblocca Italia si possa risolvere nel Ri-Blocca Italia a causa dei comportamenti amministrativi in grado di contrastarne l’applicazione.




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