Normative | Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Deroghe agli standard per agevolare la riqualificazione: dubbi sui limiti per le regioni

Il nuovo testo dell’art.2 bis del Testo Unico Edilizia pone un problema interpretativo, in quanto se è vero che la rubrica dell’articolo si riferisce alle deroghe in materia di distanze fra i fabbricati, è anche vero che la seconda parte dell’articolo, salvo non considerarla tutt’uno con la prima, sembra assumere carattere aggiuntivo.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni | consulente urbanistico

In questi ultimi anni si sono succedute leggi di incentivazione per la rigenerazione urbana (Piano Casa,Piano Città, ecc.) basate sul riconoscimento di premialità urbanistiche che hanno, però, evidenziato problemi di compatibilità nella loro utilizzazione con i limiti fissati dal Dm 1444/1968 in merito a densità edilizia, altezze e distanze tra gli edifici. Lo stesso dicasi per gli ampliamenti e le sopraelevazioni.

La risposta a queste esigenze è stata offerta dal decreto legge n.69/2013, il quale da un lato ribadisce la competenza esclusiva dello Stato in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà (il che vuol dire che restano ferme le distanze minime tra edifici stabilite dal codice civile), dall’altro affida alle Regioni la potestà di emanare apposite disposizioni derogatorie alle distanze indicate dal Dm del 1968 a fini urbanistici. Il nuovo testo dell’art.2 bis del Testo Unico Edilizia pone, però, un problema interpretativo, in quanto se è vero che la rubrica dell’articolo si riferisce alle deroghe in materia di distanze fra i fabbricati, è anche vero che la seconda parte dell’articolo, salvo non considerarla tutt’uno con la prima, sembra assumere carattere aggiuntivo in virtù della frase «e possono dettare disposizioni regionali sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali,a quelli produttivi,a quelli riservati alle attività collettive al verde e ai parcheggi nell’ambito della definizione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario ovvero di specifiche aree territoriali»

Il problema interpretativo riguarda, perciò, la portata innovativa dell’articolo 2 bis e la possibilità di applicare la deroga oltre che alle distanze tra costruzioni anche alla densità edilizia, alle altezze e agli standard urbanizzativi. Vediamo, dunque, come le Regioni, alle quali è affidata l’attuazione del nuovo articolo 2 bis, hanno finora interpretato la norma sulle deroghe.

La Regione Emilia Romagna, che ha fornito la risposta più articolata, ha introdotto una disposizione che, per incentivare la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente qualificata di interesse pubblico in quanto realizza miglioramenti dei requisiti igienico sanitari, della prestazione energetica, della sicurezza sismica ecc., consente di eseguire gli interventi in deroga ai limiti fissati dal decreto del 1968. Infatti, per tali interventi, preceduti dalla demolizione dell’edificio, è consentita la ricostruzione nella stessa area di sedime ovvero con uno scostamento rispetto all’area occupata in precedenza che aumenti la originaria distanza tra gli edifici antistanti, ma pur sempre senza osservare il limite minimo fissato nel 1968 in 10 metri. In altre parole, anche in caso di trasformazioni significative dell’edificato è consentito di mantenere in essere le distanze tra edifici antecedenti, anche se inferiori al limite minimo previsto dal decreto interministeriale.

È richiesto in ogni caso il rispetto delle norme del codice civile sulle distanze e l’osservanza della disciplina attinente alla tutela degli edifici. Inoltre, come chiarisce la stessa Regione, nel caso in cui gli strumenti urbanistici abbiano incentivato gli interventi di interesse pubblico con premialità volumetriche, è consentito che tale quota aggiuntiva sia realizzata in sopraelevazione dell’edificio originario, in deroga ai limiti di densità edilizia, di altezza degli edifici e di distanza tra i fabbricati. I medesimi volumi aggiuntivi possono essere realizzati anche in adiacenza all’edificio, nel caso in cui ciò non comporti una riduzione delle preesistenti distanze tra edifici, qualora siano inferiori ai limiti minimi. Per assicurare l’immediata e generalizzata applicazione delle nuove previsioni derogatorie su tutto il territorio regionale, è infine stabilito che le stesse prevalgono sulle diverse previsioni comunali; dunque tali deroghe trovano diretta e immediata applicazione e non necessitano del preventivo recepimento negli strumenti urbanisti.

Le Regioni Liguria e Veneto prevedono distanze tra fabbricati inferiori a quelle minime che siano idonee ad assicurare un equilibrato assetto urbanistico, tenuto conto dell’allineamento degli immobili esistenti e dell’assetto morfologico. La Regione Marche afferma che gli incrementi volumetrici possono essere realizzati con sopraelevazioni anche in deroga ai distacchi dai confini e ai limiti di zona prescritti dagli strumenti urbanistici nonché ai limiti di altezza e densità edilizia. La Regione Toscana consente la demolizione e ricostruzione dell’edificio a una distanza inferiore a 10 metri purché non inferiore a quella preesistente, nonché nei casi di piani attuativi e di ampliamento di stabilimenti produttivi distanze inferiori a quelle del Dm del 1968.

Alcune di queste disposizioni sono state oggetto di impugnazione da parte del Governo di fronte alla Corte Costituzionale, disconoscendo forse in parte quelle che sembravano le innovazioni introdotte dal dlgs n.69/2013. La Consulta dovrà decidere, perciò, se le deroghe possono riguardare singoli edifici e non solo i piani attuativi e se possano applicarsi non solo alle distanze, ma anche ai limiti di altezza e di densità edilizia. Ma è così difficile scrivere fin dall’inizio una norma chiara che eviti il successivo contenzioso Stato-Regioni e attribuisca maggiore autonomia alle Regioni?

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