Città e mercati | Gastone Ave

Edilizia abitativa in affitto, la marcia che manca al motore Italia

Occorre abbandonare la politica di incentivazione diretta solo a sostenere la casa in proprietà, ripristinando le condizioni per l’espansione dello stock in affitto. Occorre un cambio di prospettiva cultura e politica e vedere il settore dell’edilizia in affitto non come una condizione temporanea di parcheggio di cittadini in attesa di diventare proprietari.

La decima edizione di Urbanpromo, svoltasi a Torino dal 6 all’8 novembre 2013,

Gastone Ave, Urbanista, docente dell’Università di Ferrara

ha presentato due temi principali, la rigenerazione urbana e l’edilizia sociale,più nota forse comesocial housing.
I progetti di edilizia a canone calmierato sono importanti e necessari, ma va considerato che il loro peso assoluto sul settore edilizio è estremamente limitato, sia in termini di investimenti assorbiti sia in termini di indotto. Per esempio il più grande progetto di edilizia sociale europeo con strutture portanti in legno è stato inaugurato a Milano nel dicembre 2013 e consiste in 123 appartamenti in classe A, realizzati in 18 mesi su iniziativa di PolarisSgr.
Una risposta di qualità alla crescente domanda di case in affitto a canone calmierato, ma in termini quantitativi è una goccia nel mare. La vera buona notizia sarebbe che iniziative di questo genere non facessero più notizia perché divenute molto frequenti se non ordinarie iniziative imprenditoriali. Ciò detto sia chiaro che vanno sostenuti gli sforzi che in questa direzione fanno diversi soggetti pubblici e privati quali comuni, fondazioni bancarie, società di gestione del risparmio, imprenditori del settore.
Ma per avere un impatto significato sulle città e sull’economia mossa dal settore edilizio ci vuole ben altro che qualche progetto ben pubblicizzato sulle riviste e nei convegni. Occorre rimettere in moto il normale settore abitativo, quello diretto al pubblico indistinto e regolato dalla domanda e offerta di mercato.
Una strada per farlo, data la limitatezza delle risorse, è abbandonare la politica di incentivazione diretta unicamente a sostenere la casa in proprietà, ripristinando le condizioni strutturali per fare ritornare gli investimenti nell’espansione dello stock in affitto.
Occorre attuare un cambio di prospettiva cultura e politica e vedere il settore dell’edilizia in affitto non come una condizione temporanea di parcheggio di cittadini in attesa di diventare, inesorabilmente, proprietari, ma come un settore alternativo e con pari dignità con la proprietà.A partire dalla legge Tupini del 1949, che introdusse per le nuove case l’esenzione fiscale per 25 anni, lo Stato italiano non ha mai smesso di sfornare agevolazioni per la casa in proprietà, mentre il settore abitativo usato in affitto è stato disincentivato dalla imposizione fiscale sui redditi da affitto e dalla complessità delle procedure per la gestione delle proprietà date in locazione. Giovanni Caudo, assessore del comune di Roma con deleghe alla programmazione e attuazione urbanistica, ha ricordato nel corso del convegno sul piano nazionale per le città dell’ultimo giorno di Urbanpromol’intervista rilasciata da Giovanni Agnelli nel 1972 a Eugenio Scalfari, allora giornalista dell’Espresso.
In quell’occasione Agnelli disse che Fiat aveva appena terminato l’assunzione di migliaia di nuovi operai, in gran parte del Sud Italia, ma che questi avevano incontrato enormi difficoltà a trovare casa in affitto a Torino e questo era un fatto negativo che si ripercuoteva inevitabilmente all’interno della fabbrica con tensioni e rivendicazioni salariali aggiuntive.
Nello stesso tempo l’azienda a corto di profitti era arrivata a un bivio, da un lato tagliare i costo dei salari e andare contro gli operai, dall’altro lato combattere duramente gli sprechi e le rendite. Concludeva Agnelli che l’azienda avrebbe scelto la seconda strada, cioè la lotta alle rendite.Quella scelta poneva le basi di un patto tra imprenditori e operai per limitare il peso del costo abitativo sulla produttività delle aziende. Quello proposto era un patto tra capitale e salario contro la rendita fondiaria urbana.
Sappiamo che quanto è successo nei decenni seguenti non è andato esattamente nella direzione auspicata da Agnelli né può definirsi una vittoria delle forze imprenditoriali, sociali e politiche che intendevano limitare le rendite.
Parte dell’imprenditoria italiana ha dimostrato con le sue scelte di preferire al rischio di impresa l’acquisizione di rendite, non solo di tipo fondiario ma anche rendite da monopolio nella erogazione di servizi di pubblica utilità.
In campo edilizio si è assistito a una marginalizzazione del settore dell’affitto, il contrario di quanto successo prima nella ex Germania Ovest, e dopo l’unificazione in tutta la Germania, dove il settore della casa in proprietà non è stato sostenuto fiscalmente come nel nostro Paese.Le risorse risparmiate sono state usate per investimenti produttivi e per creare un ampio stock abitativo in affitto che ha consentito, tra l’altro, una mobilità della forza lavoro che ha rafforzato l’industria tedesca.
L’espansione del patrimonio residenziale in affitto rappresenterebbe anche nel nostro Paese una marcia in più per il sistema produttivo.

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