Mercato immobiliare | Nuovi scenari

Enzo Albanese: «asset di qualità per il mercato residenziale, anche oltre la classe energetica»

Se la crisi economica ha profondamente segnato la vita di ciascuno, l’evoluzione della domanda e le nuove modalità abitative stanno mutando il mercato residenziale. Enzo Albanese, Ad di Sigest, ci spiega come dev’essere, dal suo punto di vista, un prodotto davvero innovativo, in cui la sinergia tra i professionisti è fattore essenziale in questo periodo di grandi cambiamenti.

Enzo Albanese, Amministratore delegato di Sigest spa.

Enzo Albanese, Amministratore delegato di Sigest spa.

Il mondo dell’immobiliare – italiano, ma non solo – sta vivendo un periodo di grandi cambiamenti: se la crisi economica ha profondamente segnato la vita di ciascuno, non da meno l’evoluzione della domanda e le nuove modalità abitative stanno mutando il mercato residenziale.
A questi fattori si aggiungano i fenomeni sociali più significativi (dall’esigenza di mobilità della popolazione per motivi di lavoro alla sharing economy), senza ovviamente dimenticare la profonda penetrazione delle tecnologie digitali nella vita quotidiana: ecco quanto complesso e variegato appare l’attuale scenario immobiliare.
A fronte di queste trasformazioni epocali, lo spazio domestico sembra continuare a mostrare una sorta di impermeabilità al cambiamento: infatti, mentre gli spazi del terziario, del commerciale, del ricettivo e della logistica hanno trasformato, in questi ultimi anni, il contenitore edilizio e l’anima impiantistica e tecnologica dell’immobile, l’ambiente residenziale non è significativamente mutato.
Ma quali sono le attuali esigenze abitative? Quali sono i must irrinunciabili in un’abitazione di nuova concezione? E, in conclusione, cosa cerca il cliente?
«Il cliente è sempre più informato ed esigente», commenta Enzo Albanese, Amministratore Delegato di Sigest spa, società di consulenza e intermediazione immobiliare evoluta con focus sul mercato residenziale, e in particolare sulle nuove edificazioni, che opera da 27 anni principalmente sul mercato di Milano e della Lombardia. «Cerca un prodotto di qualità sotto tutti i punti di vista. Da un lato, infatti, ci troviamo in un mercato di sostituzione, in cui l’acquisto dell’abitazione viene effettuato per migliorare la propria dizione abitativa e, dunque, prevede la vendita della precedente abitazione di proprietà. Dall’altro, in un mercato senza inflazione, l’acquisto per investimento non può avere come obiettivo la rivalutazione del bene nel tempo ma la costanza del suo rendimento. In entrambi i casi sarà fondamentale che l’asset sia di elevata qualità».
Ma quando un’abitazione può essere considerata tale? Oggi l’unico sistema di misurazione qualitativa della residenza sembra essere legato alla classe energetica; in realtà i parametri da tenere in considerazione sono molteplici e diversificati.

LA CASA DI DOMANI
La qualità di un appartamento dipende certamente dalla sua location: la presenza di servizi a supporto della residenza (quali parchi e spazi verdi aperti, oltre ai negozi di vicinato), la prossimità a fermate dei mezzi pubblici (soprattutto alla linea metropolitana) e anche alcune specifiche strutture legate alle particolari esigenze della clientela (scuole materne e dell’obbligo, per esempio).

Il Centro Studi Sigest ha, tra le sue finalità, la realizzazione e la promozione di ricerche sull’evoluzione delle esigenze abitative e sulla trasformazione dell’ambiente residenziale. Quest’anno sarà presentata la 3a edizione della ricerca «Il mercato immobiliare residenziale a Milano. Analisi delle iniziative di nuova costruzione, dello stock di invenduto e dei prezzi di mercato». Sigest ha promosso la realizzazione di due volumi del Politecnico di Milano dal titolo «Le nuove forme dell’abitare» (2012) e «Le nuove forme dell’abitare 2.0» (2015).

Il Centro Studi Sigest ha, tra le sue finalità, la realizzazione e la promozione di ricerche sull’evoluzione delle esigenze abitative e sulla trasformazione dell’ambiente residenziale. Quest’anno sarà presentata la 3a edizione della ricerca «Il mercato immobiliare residenziale a Milano. Analisi delle iniziative di nuova costruzione, dello stock di invenduto e dei prezzi di mercato». Sigest ha promosso la realizzazione di due volumi del Politecnico di Milano dal titolo «Le nuove forme dell’abitare» (2012) e «Le nuove forme dell’abitare 2.0» (2015).

Accanto a queste caratteristiche del contesto, la clientela cerca un’abitazione di nuova concezione, più che di nuova edificazione. Ma cosa significa esattamente?
«Gli spazi che accolgono il vivere quotidiano devono essere completamente ripensati», prosegue Albanese.
«Il nostro Centro Studi monitora le trasformazioni della società e del vivere contemporaneo e le loro conseguenze spaziali sulla casa».
Qualche esempio? Prima di tutto i singoli locali non sono più utilizzati con una sola e univoca funzione: l’impiego del digitale in ogni ambiente consente di comunicare, informarsi, lavorare, divertirsi e studiare ovunque esista una connessione; al contrario alcuni spazi, come lo studio, perdono la loro ragione d’essere.
Al tempo stesso, la possibilità di svolgere diverse attività nei medesimi spazi, secondo una fruizione liquida degli stessi, richiede necessariamente di poter riconfigurare agevolmente gli allestimenti interni; questa esigenza pone in primo piano l’esigenza di armonizzare il progetto edile con quello di interior design, troppo spesso concepiti come separati.
La comparsa di alcune nuove esigenze trasformano in maniera importante soprattutto gli ambienti concepiti un tempo come semplici servizi, ossia la cucina e il bagno. La cura e il benessere della persona, per esempio, sono sempre più centrali nella vita di tutti i giorni: laddove possibile, il bagno diventa una vera e propria sala da bagno, mentre la cucina aumenta le proprie dimensioni acquisendo un ruolo nevralgico nell’abitare odierno, in cui la dimensione della convivialità e quella della tecnologia (magari attraverso un’interconnessione degli elettrodomestici, secondo il cosiddetto «internet delle cose») convivono e si completano.
Inoltre, è posta grande attenzione anche agli ambienti esterni di proprietà: terrazzi, logge e balconi tendono a essere concepiti come spazi interni all’abitazione, in quanto collocati in prossimità degli ambienti cucina e living e con dimensioni tali da poter essere attrezzati con arredi che ne consentano la vivibilità.

Sigest ha promosso la realizzazione di due volumi del Politecnico di Milano dal titolo «Le nuove forme dell’abitare» (2012) e «Le nuove forme dell’abitare 2.0» (2015).

Sigest ha promosso la realizzazione di due volumi del Politecnico di Milano dal titolo «Le nuove forme dell’abitare» (2012) e «Le nuove forme dell’abitare 2.0» (2015).

«Queste tendenze», afferma Albanese, «modificano dimensionalmente gli spazi della casa e il suo layout. A questo proposito abbiamo effettuato un confronto tra due trilocali di circa 100 mq, l’uno realizzato nel passato e l’altro secondo le nuove concezioni dell’abitare.» Le differenze sono ben visibili nella tabella 1.
Una location con buoni servizi residenziali e appartamenti che interpretino uno stile di vita moderno: è dunque questo il profilo dell’abitare di qualità? «Non solo. I nostri clienti cercano un modo di abitare in città nel quale sia recuperata la dimensione della socializzazione.» Albanese spiega: «si sta tornando alla tipologia del condominio orizzontale in quanto quello verticale ha portato al progressivo isolamento dei suoi abitanti, che non si incontrano e quindi non si conoscono, perdendo l’umanità propria della vecchia casa a corte (o di ringhiera, nella tradizione milanese).
Se lo sviluppo in verticale dell’abitazione, necessaria nei contesti urbanizzati, impone importanti vincoli strutturali alla definizione di spazi nei quali ci si incontri facilmente, è dunque necessario trovare altre soluzioni, come gli ambienti comuni a piede edificio, nei quali creare spazi per il tempo libero, la condivisione o, perché no, dove lavorare secondo le più attuali tendenze dello smart working
».

PRODOTTO INNOVATIVO ED EVOLUZIONE DEGLI OPERATORI
Affinché si realizzi un prodotto residenziale innovativo è necessario, tuttavia, che l’intera filiera immobiliare (proprietà, sviluppatori, progettisti, costruttori, arredatori, venditori e anche finanziatori) sviluppi sinergie e condivida, sin dalle fasi iniziali del processo progettuale, obiettivi e strategie comuni. «Oggi il mercato non perdona», sottolinea Albanese, «sbagliare il prodotto, i tempi di commercializzazione e le modalità di vendita rappresentano errori che possono divenire letali per un’operazione.» Come evitarli? «Approcciando in maniera evoluta il progetto/processo », continua Albanese.
Tabella 1 Sigest«La nostra esperienza ci ha portato a far evolvere il nostro business dalla pura attività di commercializzazione, rivolta al cliente finale, allo sviluppo di servizi di consulenza strategica per il posizionamento di iniziative residenziali rivolta agli operatori immobiliari (Developer, Sgr, Fondi, ecc.). Questa doppia anima ci permette di cogliere direttamente sul campo le esigenze del cliente, che raccogliamo in un imponente database aziendale che attualmente conta circa 40mila utenti profilati (attività agency Btc), e di trasferirle poi agli sviluppatori nell’attività di consulenza (advisory Btb). Solo in questo modo siamo certi che il prodotto che successivamente commercializzeremo sia in linea con le esigenze della domanda».

NUOVI SCENARI DI MERCATO
Nel mercato residenziale, tuttavia, i bisogni del cliente non riguardano solo il prodotto residenziale innovativo dal punto di vista edile e tecnologico. «La nostra attività quotidiana», ricorda Albanese, «ci porta a essere, come amo ripetere, operatori dell’ultimo miglio. Siamo infatti coloro che intercettano i clienti dalle prime fasi di promozione e quelli che rimangono in cantiere (con il presidio dell’ufficio vendite) anche a lavori completati. La conoscenza del cliente ci porta a considerare come centrale il servizio che potremmo definire di post vendita. Se in mercati relativi ad altre merceologie (come l’auto e i cellulari) l’evoluzione verso questo tipo di servizio è già avvenuta, il mondo della casa, per certi versi più immaturo, si mostra ancora restio».
Il post vendita rappresenta un servizio di supporto prestato da un operatore qualificato che faccia riferimento alla proprietà, una sorta di Building Manager all’acquirente una volta che, entrato in possesso della nuova abitazione, inizia ad abitarci. Il Building Manager costituisce il referente unico per tutte le tematiche che riguardano l’appartamento: il servizio di post vendita dev’essere concepito, infatti, come una sorta di garanzia per gli interventi di tipo tecnico e prevedere eventuali sostituzioni di componenti che non si rivelassero conformi al progetto. È dunque simile alla garanzia full service per i primi anni di un’auto, nella quale è incluso il supporto al suo corretto funzionamento, oltre alla manutenzione ordinaria.
«Sono certo che per il prodotto-casa di nuova costruzione questo sarà un passaggio dovuto, anche per la crescente complessità impiantistica che caratterizza le abitazioni di nuova concezione», commenta Albanese.
Il quadro che ne deriva è quello di un mercato della casa estremamente dinamico e in divenire: tutti gli attori della filiera sono chiamati a cambiare pelle, evolvendo la propria attività e sviluppando sinergie trasversali ai vari settori. «Professionalità, aggiornamento e competenza sono certamente aspetti irrinunciabili sui quali ogni operatore dovrà investire, ma non basta», conclude Albanese. «Questa trasformazione potrà avvenire solo se ci sarà la volontà di esplorare nuovi orizzonti e l’entusiasmo di non accontentarsi di ciò che si conosce. Sono infatti convinto che, come recita un vecchio detto, in ogni attività la passione toglie gran parte della difficoltà».

L’ECCELLENZA A MILANO | CORSO INDIPENDENZA 1 
Il nuovo modo di concepire l’abitare di Sigest è rappresentato da tre importanti iniziative a Milano: Corso Indipendenza 1, Piranesi 44 e Mia – La casa italiana.
Corso Indipendenza1
Corso Indipendenza 1 è un’operazione di sostituzione edilizia di un immobile di interesse storico progettata dallo studio Dfa partners.
Corso Indipendenza1 internoLa proprietà (un club deal di privati) ha deciso di investire in un prodotto innovativo, nel momento più delicato della crisi immobiliare: il progetto, caratterizzato da una location straordinaria, prevede 26 unità abitative distribuite in un edificio con fronte su strada, dall’importante facciata d’epoca, e in un immobile interno moderno e di nuova generazione, realizzato ex novo.
I driver del progetto consistono in: un forte connubio tra tecnologia e tradizione, layout interni in linea con l’abitare contemporaneo, spazi di co-housing e socializzazione (area fitness) e verde privato.

L’ECCELLENZA A MILANO | PIRANESI 44
Piranesi 44 è un’iniziativa residenziale milanese di proprietà del Fondo Cimarosa di Generali Immobiliare Italia Sgr. È composta da 119 appartamenti, distribuiti in 3 edifici di 10 piani e organizzati attorno a un ampio spazio verde centrale.
PIRANESI 44Si tratta di un prodotto di fascia medio- alta situato nelle adiacenze della seconda cerchia della città, in una posizione di facile e rapido collegamento con il centro storico e con prezzi contenuti.
PIRANESI 44 internoL’intervento è di sostituzione edilizia: sull’area esistevano edifici a destinazione terziaria che, a seguito del trasferimento dell’inquilino, hanno richiesto la rigenerazione dell’intorno urbano. La qualità generale del progetto nasce anche dalla perfetta integrazione della componente architettonica (Studio Beretta Associati) con la parte impiantistica (Tekser).

L’ECCELLENZA A MILANO | MIA – LA CASA ITALIANA
L’operazione si trova nelle adiacenze del nuovo quartiere milanese di CityLife e sorge sull’area precedentemente occupata dallo storico hotel «Fiera Milano».
Promosso da Bnp Paribas e progettato dallo studio Asti Architetti, il complesso residenziale risulta composto da 101 appartamenti. Gli alloggi, situati in un edificio con altezza variabile sino ai 10 piani per uno sviluppo complessivo di 11.150 mq, rappresentano un interessante esempio di abitazione di nuova generazione. Il comfort abitativo, ricercato in ogni dettaglio, è il must del progetto: dal layout degli appartamenti alla valorizzazione dell’illuminazione naturale degli ambienti interni, dalla presenza di spazi esterni di proprietà all’impiantistica evoluta e integrata.
MIA unitàGli spazi comuni sono concepiti per conferire funzionalità e piacevolezza all’abitare quotidiano: locali polifunzionali e aree verdi, infatti, presentano una particolare raffinatezza e qualità. L’integrazione dei sistemi di sicurezza con l’intera progettazione assicura un risultato finale di elevato livello.

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