Project management | Terziario

Gestione del patrimonio immobiliare e competitività delle imprese

Fenomeni come la globalizzazione dei processi industriali, la divisione internazionale del lavoro uniti alla difficile congiuntura economica, hanno portato imprenditori e manager a valutare attentamente tutti i fattori che possono incidere sulla competitività delle imprese. Tra questi fattori oggi occupa un peso considerevole la componente immobiliare che, per un’azienda, può arrivare a costituire la seconda voce di spesa di bilancio dopo il personale.

Negli ultimi anni, fenomeni come la globalizzazione dei processi industriali, la divisione internazionale del lavoro uniti alla difficile congiuntura economica, hanno portato imprenditori e manager a valutare attentamente tutti i fattori che possono incidere sulla competitività delle imprese.

Andrea Ciaramella | Ricercatore e docente al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc

Andrea Ciaramella |
Ricercatore e docente al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc

Tra questi fattori oggi occupa un peso considerevole la componente immobiliare che, per un’azienda, può arrivare a costituire la seconda voce di spesa di bilancio dopo il personale. Per la piccola media impresa l’esigenza sempre più frequente di effettuare degli interventi sul patrimonio immobiliare è dovuta al legame sempre più stretto tra edificio e produzione e alla necessità di rispondere in modo repentino alle esigenze di produzione. Per la grande impresa e le corporate gli interventi sul patrimonio immobiliare possono scaturire da esigenze legate alla produzione, come conseguenza di dinamiche più complesse legate a processi di acquisizioni o fusioni societarie, riassetti proprietari, rilocalizzazione, ecc.

Negli ultimi anni si è diffusa la consapevolezza che il patrimonio non rappresenta solo uno spazio da utilizzare, bensì un cespite da mantenere, valorizzare e sfruttare in modo economico.
Complessivamente si può affermare che sia per la piccola-media impresa che per la grande impresa (in particolare le corporate), la gestione strategica del patrimonio immobiliare strumentale sta assumendo un ruolo determinante nell’attuazione delle politiche di sviluppo aziendali. Gli interventi che coinvolgono il patrimonio immobiliare, infatti, possono avere una forte ricaduta economica e, se non correttamente gestiti e controllati, possono determinare effetti negativi anche sull’attività produttiva.

Valentina Puglisi | Dottore di ricerca e docente a contratto al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc

Valentina Puglisi |
Dottore di ricerca e docente a contratto al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc

I principali fattori d’incertezza sono legati alle seguenti difficoltà: valutare le potenzialità del proprio patrimonio immobiliare; conoscere i tempi di espletamento delle pratiche edilizie da parte degli Enti preposti al rilascio delle autorizzazioni; reperire spazi adeguati; intercettare consulenti qualificati nel mercato.

 Problematiche immobiliari ricorrenti

Fino a oggi le imprese si sono occupate del loro patrimonio immobiliare solo nel momento in cui si sono presentate problematiche tali da minacciare la funzionalità dell’azienda. Queste problematiche possono essere classificate in: localizzative, edilizie e gestionali.
La frequenza con cui le imprese devono affrontare problematiche di tipo immobiliare è cresciuta molto negli ultimi anni. Basti pensare che il 40% degli stabilimenti industriali in Italia sono il risultato di adattamenti o estensioni di edifici esistenti.

Nel presente articolo viene riportata una tabella che riporta le principali cause che possono essere all’origine di interventi sul patrimonio immobiliare aziendale sia per la piccola-media impresa che per la grande impresa.

È opportuno precisare che le diverse tipologie d’intervento sul patrimonio immobiliare aziendale sono solo in parte riconducibili alle dimensioni dell’impresa. I casi osservati portano a ritenere che la suddivisione è in realtà riferita ai comportamenti delle imprese, indipendentemente dalla loro dimensione.
Vista del magazzino dell’Headquarter Nice, Arch. Carlo Dal Bo.Vista del magazzino dell’Headquarter Nice, Arch. Carlo Dal Bo.

Nella colonna «possibili attività» sono indicate alcune delle principali attività svolte sul patrimonio immobiliare, che possono scaturire dalle cause indicate nella colonna denominata «Cause». Tali attività sono rappresentate in hard (attività straordinarie, ad alta intensità, con una ripercussione maggiore nella gestione del patrimonio, del capitale necessario per attuarla, delle competenze specifiche da mettere in campo e delle figure coinvolte nel processo) e soft (attività con un carattere ordinario a minore intensità di capitale e risorse umane).

Talla tabella si può notare come molte operazioni che apparentemente interessano l’attività produttiva in senso stretto, quali la dismissione o la vendita dell’azienda stessa, l’accorpamento di più linee di business o l’individuazione di un fornitore di servizi, in realtà abbiano una forte connessione con il tema immobiliare.

Impostare corrette strategie gestionali

Il principale limite nella definizione di strategie da parte delle imprese che hanno un coinvolgimento diretto o indiretto sulla componente immobiliare, risiede spesso nella scarsa disponibilità d’informazioni sul patrimonio. I dati e le informazioni devono essere in grado di rappresentare: la composizione del patrimonio immobiliare; le caratteristiche dell’edificio o del patrimonio; le consistenze dei singoli edifici; il valore dei beni immobiliari.

La raccolta di dati e informazioni rappresenta un’attività indispensabile alla corretta impostazione di qualunque strategia sia per le attività hard che soft.
La conoscenza del proprio patrimonio immobiliare consente di: impostare corrette strategie; governare i cambiamenti imposti dalle esigenze di produzione; programmare lo sviluppo dell’azienda tenendo conto dei limiti o dei vantaggi offerti dalla componente immobiliare; pianificare i tempi e i costi legati alla componente immobiliare.

Le principale cause che possono essere all’origine di interventi sul patrimonio immobiliare aziendale sia per la piccola-media impresa che per la grande impresa.

Le principale cause che possono essere all’origine di interventi sul patrimonio immobiliare aziendale sia per la piccola-media impresa che per la grande impresa.

Un’ulteriore difficoltà nel reperire le informazioni sul patrimonio immobiliare aziendale è data dal fatto che non sempre all’interno dell’azienda vi è una funzione delegata delle problematiche immobiliari.
Spesso, in particolare nelle piccole medie imprese, la conoscenza delle caratteristiche del patrimonio immobiliare è governata dal titolare/proprietario o delegata al commercialista o all’architetto di fiducia; inoltre raramente c’è un archivio immobiliare aggiornato e quindi le informazioni non sono immediatamente disponibili o leggibili all’occorrenza. Nel caso delle grandi aziende o corporate può capitare che le informazioni siano governate da diverse funzioni, quali centri di controllo di diversi settori produttivi, direttori di produzione, a seconda delle esigenze.

Questa modalità di gestione non favorisce una visione complessiva del patrimonio immobiliare, pertanto il rischio è quello di attuare strategie senza considerare possibili elementi di criticità o, al contrario, fattori di potenziale ottimizzazione.
Il processo di acquisizione delle informazioni sul patrimonio immobiliare rappresenta pertanto un’attività analitica che deve essere adeguatamente progettata, adottando gli stessi criteri con i quali viene pianificato lo svolgimento di altri servizi.

Il processo dovrà quindi prevedere: una chiara definizione delle esigenze, in linea con le strategie aziendali; la definizione degli obiettivi, legati ai tempi e ai costi dei futuri interventi; la determinazione dei processi e delle risorse che possono essere interne o esterne; l’individuazione dei metodi e degli strumenti.

Questo permetterà, tra l’altro, di determinare il costo dell’attività nel suo complesso.

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