Building Management | Caso studio

Gestione integrata della commessa

Il Building Management è un’importante opportunità di sviluppo per le imprese di costruzione più strutturate, capaci di presentarsi come un unico fornitore di servizi per le aziende. Ne analizziamo una Case History che ha visto l’apertura di un nuovo stabilimento in 8 mesi.

Le difficoltà aiutano a trovare nuove soluzioni. Potremmo partire da questa frase nell’analizzare una situazione generale di indubbia difficoltà per il settore delle costruzioni del nostro Paese, sicuramente uno dei momenti più duri dal Dopoguerra, forse non il peggiore in termini assoluti, ma certamente il più lungo e intenso.
Nonostante ciò, è proprio in questi frangenti che si fa di necessità virtù e la mente umana e quindi, nello specifico, lo spirito imprenditoriale si fanno più intraprendenti alla ricerca di nuovi sbocchi: un’interessante evoluzione di mercato per le imprese di costruzione più strutturate può risiedere nei servizi destinati alle aziende e in particolare nel sapersi proporre come unico referente nella gestione di tutte quelle problematiche tecniche, burocratiche e cantieristiche che accompagnano una realtà produttiva durante momenti di trasformazione più o meno importanti della sua attività.

La realizzazione della nuova linea di alimentazione di media tensione per la corrente elettrica.

La realizzazione della nuova linea di alimentazione di media tensione per la corrente elettrica.

Si tratta di una gestione integrata della commessa, che si potrebbe definire come una sorta di punto di incontro tra il project management e la gestione del building in senso stretto: da qui nasce il nome di building management, una disciplina mutuata direttamente dalla cultura anglosassone, in cui un unico soggetto referente diventa il tramite tra l’azienda committente e gli enti preposti al controllo, fornendo una rete integrata di servizi che racchiudono in sé le competenze di molteplici soggetti: architetto, ingegnere, costruttore, consulente d’azienda.

Che cos’è il Building Management. Tutte le attività produttive/industriali hanno in comune un aspetto fondamentale: qualsiasi sia il loro settore di appartenenza esse si svolgono all’interno di un fabbricato e di esso sfruttano non solo gli spazi ma anche tutte le funzionalità a loro disposizione. Tanto più un’attività è operativa, tanto più di frequente essa avrà la necessità di modificare, integrare, adattare, ammodernare, personalizzare gli spazi in cui opera.

La verifica e la messa a norma dei locali di lavoro è alla base di un intervento di Building Management: la realizzazione di un vespaio aerato nei locali con permanenza di persone ne è un esempio molto frequente.

La verifica e la messa a norma dei locali di lavoro è alla base di un intervento di Building Management: la realizzazione di un vespaio aerato nei locali con permanenza di persone ne è un esempio molto frequente.

La dinamicità di un’azienda è direttamente proporzionale a quella dei propri luoghi di lavoro, siano esse aree di produzione o uffici direzionali.
Il Building Management è un servizio gestionale, tecnico-professionale ma anche concretamente operativo che racchiude al proprio interno un insieme di competenze per fornire all’azienda un unico interlocutore in grado di affrontare tutte le varie problematiche autorizzative ed esecutive senza finire nella molteplicità di soggetti indipendenti coinvolti che oggi spesso intervengono in una trasformazione/gestione del building.

Tramite il Building Management l’interlocutore unico si confronta con i settori di Hse (Health, Security, Environment) e Facility Management (Gestione dell’immobile) dell’azienda e raccoglie da essi le necessità e le aspirazioni di quest’ultima, trasferendoli in un confronto con tutti gli enti di controllo (Ufficio tecnico Comunale, Suap, Vvf, Asl, Arpa, ecc.), fungendo da elemento biunivoco di trasferimento d’informazioni.
Si tratta di una concreta opportunità per le imprese di costruzione di nuova generazione, molto spesso fisiologicamente dotate al proprio interno di figure professionali qualificate (provenienti soprattutto dal ricambio generazionale), che non possono più accontentarsi di un mercato di tipo tradizionale in cui a dominare lo scenario è il rapporto a cascata committente-studio di progettazione-impresa di costruzioni, ma che devono evolversi in un’entità capace di offrire molteplici servizi ai potenziali clienti, accompagnandoli in maniera continuativa dalle fasi progettuali preliminari, fino al comune mantenimento dei loro asset immobiliari, che nel caso di una qualsivoglia attività produttiva comporta oggigiorno un’importante mole di lavoro continuativa: basti pensare alla prevenzione incendi, ai rapporti con enti di controllo dei luoghi di lavoro (Asl) o dell’ambiente (Arpa), che prevedono visite periodiche a cui si accompagnano molto spesso pratiche burocratiche, autorizzazioni, manutenzioni programmate.

Realizzazione di impalcatura interna a divisione delle aree di lavoro. La parete, sigillata a completa tenuta di polvere, ha permesso all’azienda committente di operare in porzioni di fabbricato rese agibili, mentre nelle restanti parti si svolgevano le attività di cantiere per la realizzazione dei servizi accessori alla produzione (bagni/spogliatoi, uffici, cabina di ricezione energia elettrica).

Realizzazione di impalcatura interna a divisione delle aree di lavoro. La parete, sigillata a completa tenuta di polvere, ha permesso all’azienda committente di operare in porzioni di fabbricato rese agibili, mentre nelle restanti parti si svolgevano le attività di cantiere per la realizzazione dei servizi accessori alla produzione (bagni/spogliatoi, uffici, cabina di ricezione energia elettrica).

Case history: apertura di un nuovo stabilimento in 8 mesi. Una delle principali cause della scarsissima presenza di investimenti diretti di aziende italiane o straniere sul nostro territorio è la profonda incertezza sulle tempistiche di esecuzione delle opere a essi correlate: i nostri livelli di burocrazia sono diventati tali che è molto facile vanificare sforzi e risorse ancor prima di riuscire a vedere qualche risultato effettivo.
Proporre sul mercato un interlocutore unico in grado di gestire la molteplicità di passaggi necessari a tramutare un investimento in opere concrete realizzate in tempi accettabili è da un lato una sfida, dall’altro un saper rispondere alle esigenze di una domanda che si è fatta negli anni sempre meno frequente e al contempo sempre più esigente: la disciplina del building management, quindi, rappresenta una vera risorsa non solo per gli operatori del settore edile, ma anche per gli investitori stessi, che possono contare su figure altamente specializzate in grado di sollevare la struttura interna di un’azienda da pensieri o compiti che esulano dal core business della stessa e si focalizzano direttamente sulla gestione del building in tutti i suoi aspetti.

Schemi esemplificativi di Building Management.

Schemi esemplificativi di Building Management.

Analizziamo la case history di Cazzaniga Costruzioni srl, una pmi brianzola che negli anni si è evoluta da pura impresa di costruzioni in azienda di servizi integrati per l’architettura e l’edilizia, dotandosi anche di uno specifico ramo aziendale di Building Management mediante il quale, tramite il proprio ufficio tecnico interno da un lato e la propria consolidata struttura produttiva nell’ambito delle costruzioni dall’altro, ha immesso sul mercato un prodotto dall’alto valore aggiunto.
La sfida a cui è stata chiamata è di accompagnare la nascita di un nuovo insediamento produttivo per conto di una multinazionale operante nel settore metalmeccanico che, per rispettare gli impegni già presi con i propri clienti e con le direttive della propria casa madre, ha imposto una tempistica serratissima che ha visto nell’arco di poco più di sei mesi l’avviamento di un’attività su tre turni e una forza lavoro di circa un’ottantina di persone. Il tutto nel pieno rispetto delle autorizzazioni e delle dotazioni di sicurezza necessarie.

Il processo si è articolato in tre fasi successive, ognuna delle quali caratterizzata da un iter completo di autorizzazioni, esecuzione lavori, dotazione di servizi igienico-sanitari e di sicurezza che permettessero la fruibilità di una porzione sempre maggiore dello stabilimento, mentre contemporaneamente si svolgevano le altre attività di avanzamento. Nello specifico, l’intera operazione si è articolata, su un insediamento produttivo di 4500 mq e relative aree esterne, come segue.

Schemi esemplificativi di Building Management.

Schemi esemplificativi di Building Management.

Prima fase: insediamento in una porzione di circa 1000 mq all’interno del fabbricato e messa in esercizio delle prime linee produttive nell’arco di poco più di un mese. L’area è stata completamente segregata rispetto al resto del fabbricato (in cui era ancora in fase di dismissione la precedente attività che lo occupava) con un’impalcatura sigillata in grado di garantire una perfetta tenuta alla polvere. L’area è stata dotata di servizi e attrezzature provvisorie in accordo con l’Asl locale. Sono state conseguite le autorizzazioni edilizia e igienico-sanitarie, arrivando a una prima compilazione di Scia di Inizio attività produttiva mediante invio telematico al Suap online;

Seconda fase: si è provveduto a raddoppiare la superficie utile per l’attività produttiva, mediante abbattimento di pareti divisorie interne e ridimensionamento delle strutture accessorie necessarie. Anche qui è stato ripetuto l’intero iter autorizzativo con integrazione e modifica della Scia telematica. Eccedendo le superfici minime di legge si è reso necessario, inoltre, una prima pratica autorizzativa di Prevenzione incendi al locale comando dei Vigili del Fuoco.

Terza fase: durante le precedenti fasi, mentre da un lato si permetteva all’attività produttiva di operare senza interferenze, nel resto del fabbricato si è proceduto a un’intensa attività di rinnovamento e adeguamento delle strutture esistenti. Ecco allora che sono stati completamente rifatti i blocchi servizi/spogliatoi, è stata creata una nuova guardiola di accesso, sono stati realizzati dei nuovi uffici e una mensa aziendale in grado di servire il personale dipendente. Allo stesso modo, esternamente, sono state attrezzate le aree di accesso e creata una nuova linea di alimentazione elettrica di media tensione, con relativa cabina di ricezione.
Dal punto di vista della sicurezza antincendio è stato poi realizzato un impianto ex-novo con rilevatori fumo e barriere, rinnovando completamente tutti i sistemi di chiusura e compartimentazione interna, per finire con la costruzione di una vasca di accumulo interrata e relativa stazione di pompaggio. Tutto ciò ha comportato ovviamente un susseguirsi di pratiche edilizie, coordinamento delle interferenze e il conseguimento di un Cpi generale a certificare l’idoneità del luogo di lavoro. Il tutto in circa 8 mesi di tempo.

Quello sintetizzato è un esempio di Building Management a tutto tondo, laddove un unico soggetto è stato in grado di fornire, secondo precise scadenze e richieste da parte della Committenza, un insieme di servizi integrati che vanno dalle opere edili alle pratiche comunali, fino alla Prevenzione Incendi, il coordinamento della sicurezza e l’espletamento delle Scia di Inizio attività produttiva. Attraverso delle figure interne (dei veri e propri Building Managers), lo scambio d’informazioni con i settori operativi dell’azienda è risultato rapido ed efficace, portando al conseguimento di risultati concreti in tempi rapidi.

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