Project Management | Patrimonio esistente

Gestire il processo d’intervento sul costruito

Attualmente gran parte del mondo del mercato delle costruzioni è impegnato in operazioni di intervento sul patrimonio edilizio esistente. L’incremento dei capitali investiti in patrimoni immobiliari negli ultimi anni è riconducibile alle nuove logiche legate all’investimento e all’introduzione di nuovi organismi di investimento collettivo.

Intervenire su quanto già esiste, sia a scala urbana che edilizia, rispetto all’intervento ex-novo, comporta il confronto con una realtà complessa.
01 Apertura L'aquilaAttualmente gran parte del mondo del mercato delle costruzioni è impegnato in operazioni di intervento sul patrimonio edilizio esistente. L’incremento dei capitali investiti in patrimoni immobiliari negli ultimi anni è riconducibile alle nuove logiche legate all’investimento e all’introduzione di nuovi organismi di investimento collettivo. Questi ultimi sono dei fondi comuni d’investimento che, dalla metà degli anni novanta, si sono inseriti sul mercato finanziario come alternativa agli investimenti in titoli e obbligazioni.
I fondi di investimento immobiliare vengono lanciati dalle Società di Gestione del Risparmio e, raccogliendo capitali dai sottoscrittori delle quote, investono in immobili con elevate potenzialità di reddito. Queste dinamiche hanno risvegliato l’interesse per i grandi patrimoni immobiliari che, acquisiti e riqualificati, possono garantire interessanti percentuali di redditività in confronto a un tradizionale investimento finanziario.
Altre cause che hanno determinato il trend positivo degli interventi sul costruito si possono ricercare nella storia delle costruzioni del nostro paese.
In Italia, infatti, solamente da pochi anni si è posta l’attenzione agli ingenti patrimoni immobiliari fatiscenti e degradati che «ingombravano» le nostre città, avviando dei piani di riqualificazione sia a scala territoriale che a livello puntuale. Gli edifici attualmente in condizioni di degrado e obsolescenza sono quelli realizzati a cavallo tra gli anni cinquanta, in piena ricostruzione post-bellica, e gli anni settanta, dove si costruiva per il solo soddisfacimento di una domanda quantitativa e in totale assenza di una programmazione di interventi di manutenzione.
Situazioni tali si rintracciano in ambito sia pubblico che privato dove, a interventi di demolizione e successiva ricostruzione, si sostituiscono interventi di ristrutturazioni pesanti, riqualificazioni e riuso volti alla valorizzazione dell’asset.

La programmazione dell’intervento sul costruito

La Legge 109/94 impone, precedentemente alla fase di progettazione, una fase programmatoria e cioè una fase di conoscenza, analisi e valutazione dello stato esistente.
Il Documento Preliminare alla Progettazione contiene le decisioni in merito al tipo di intervento cui l’edificio deve essere sottoposto: se di manutenzione o di riqualificazione, con le relative specificità qualora si tratti di edificio sottoposto a vincoli di tutela.
La programmazione degli interventi ha l’obiettivo di individuare le alternative possibili, in termini di: mantenimento in proprietà attraverso intervento di recupero, riqualificazione o restauro; mantenimento in proprietà con cambio di destinazione d’uso; alienazione del bene; demolizione.
Per poter scegliere tra le tipologie di interventi sopra menzionati è necessario possedere non solo la conoscenza delle disponibilità finanziarie e delle esigenze da soddisfare ma, in particolare, la conoscenza delle risorse immobiliari su cui si intende intervenire. Tale conoscenza deve dare le informazioni necessarie per poter effettuare le prime fasi valutative.
La scelta delle azioni da intraprendere su un manufatto edilizio deve tener conto dell’esigenza di non abbassare le soglie di qualità dell’immobile rispetto al funzionamento richiesto. Ciò viene fatto attraverso il confronto tra il costo dell’azione da svolgere e l’incremento di reddito che l’azione stessa può determinare.

La valutazione degli asset immobiliari

La valorizzazione dell’asset immobiliare viene preceduta da una fase di valutazione del bene immobiliare.
Si tratta di un processo analitico che raccoglie, in via preventiva, una serie d’informazioni di carattere generale (tipologia, localizzazione, destinazione d’uso, superfici, costi di gestione, stato manutentivo, ecc.).
La logica con la quale vengono condotte le valutazione è quella in base alla quale si tende a considerare l’immobile in merito alle sue potenzialità future, cioè ipotizzando una dismissione e un conseguente uso alternativo dell’immobile.

La valutazione tecnica – prestazionale. Per eseguire la valutazione tecnica devono essere descritti i seguenti indicatori: anagrafica, sicurezza, fruibilità, benessere, degrado e gestione relativi all’immobile in questione.
Ognuno di questi indicatori può essere inteso come un raccoglitore che organizza e mette a sistema gruppi diversi d’informazioni. Ogni indicatore consente di valutare le informazioni sul contesto e, quindi, di evidenziarne i punti di forza e di debolezza.
La valutazione tecnico – economica. Nelle attività di gestione immobiliare, le decisioni strategiche sono notevolmente influenzate dal fattore economico che deve fornire risposte in merito alla scelta tra le alternative di intervento che si possono prospettare per un patrimonio immobiliare.
Nella valutazione di congruità economica di un intervento sull’esistente nel campo dell’edilizia, i dati di riferimento che devono essere presi in considerazione possono essere compresi nelle seguenti categorie:
il valore di mercato dell’edifico prima e dopo l’intervento di recupero; il costo di recupero dell’edifico; i costi di manutenzione e di gestione dell’edifico in seguito all’intervento.

I metodi di valutazione dell’immobile

L’evoluzione della metodologia di valutazione dei cespiti ha condotto alla definizione di tre metodi riconosciuti a livello internazionale: il metodo comparativo (market approach), il metodo del reddito (incombe approach); i metodo del costo (cost approach).
Il metodo comparativo (market approach) si basa sul confronto tra il bene oggetto dello scambio e altri beni della stessa tipologia dopo aver individuato e selezionato opportuni edifici con caratteristiche comparabili a quello oggetto di analisi. Il market approach si basa sul metodo del benchmarking, ovvero una tecnica comparativa che consiste nel confrontare l’oggetto della valutazione con beni dalle caratteristiche omogenee e inserite in contesti simili, in modo da rilevare quello la cui valutazione è risultata superiore e applicare, sul proprio bene immobile, strategie che tendano al raggiungimento dei risultati del bene di riferimento.
Il metodo del reddito (incombe approach) si basa sulla capitalizzazione dei redditi futuri derivanti dall’utilizzo del bene. Il relativo valore viene calcolato attraverso la capitalizzazione del reddito netto oppure applicando a esso un moltiplicatore desunto da un’analisi comparativa riferita a proprietà simili a quella in esame. Tale metodo può essere applicato in maniera diretta o indiretta.
Con la capitalizzazione diretta il saggio di capitalizzazione si ottiene per analogia con rendimenti di operazioni assimilabili, mentre il discounted cash flow (Dcf) si basa sulla determinazione di un valore attuale, derivante dall’attualizzazione dei flussi d cassa. L’ analisi del Dcf è quella che meglio risponde alle esigenze del mercato poiché definisce chiaramente il reddito netto dell’operazione;
Il metodo del costo (cost approach) si basa sul principio della sostituzione. Esso definisce il valore massimo di un asset immobiliare come il costo necessario per costruire una nuova proprietà con utilità equivalente a quella presa in esame.

La Due Diligence

La due diligence è un momento importante nel processo di valutazione di un immobile. È l’indagine che unisce la verifica dello stato di fatto in cui si trova l’immobile con quella documentale e normativa. L’obiettivo della due diligence consiste nel ridurre l’asimmetria informativa tra venditore e potenziale acquirente, ponendo quest’ultimo nella posizione più favorevole per valutare l’opportunità e strutturare efficacemente la transazione. La due diligence mira a definire potenziali oneri economici dovuti a non conformità e, quindi, i necessari costi di adeguamento. Data la complessità e l’onerosità di un’indagine di questo tipo, essa viene richiesta ed eseguita solo quando esiste un chiaro interesse di acquisizione nei confronti dell’immobile.
Le fasi che articolano il processo di due diligence sono: la due diligence preliminare o audit documentale; il sopralluogo e infine la verifica del grado di conformità dell’immobile alla normativa.
La due diligence preliminare o audit documentale: in questa fase viene analizzata la documentazione a corredo dell’immobile, esplicitando il grado di conformità alla normativa tecnica, senza esprimere una quantificazione dei costi eventualmente necessari all’adeguamento;
Il sopralluogo: è il secondo momento fondamentale per il processo di analisi dell’immobile. Con l’esame visivo è possibile esprimere un giudizio sulla consistenza dello stato di fatto, verificare quanto analizzato nella documentazione e riscontrare il rispetto della normativa, la realizzazione di nuovi interventi edilizi, la regolare installazione degli impianti e di tutti i sistemi di sicurezza, lo stato di conservazione e manutenzione, la necessità di approfondimenti di analisi;
La verifica del grado di conformità dell’immobile alla normativa: viene eseguita una verifica delle condizioni della proprietà secondo e seguenti punti di vista: amministrativo catastale, concessorio, strutturale, tecnico degli impianti fissi, sicurezza e igiene sul lavoro, ambientale, manutentivo.
L’esito della due diligence può restituire risultati come: conforme all’aspetto considerato, risponde ai requisiti dettati dalla normativa dal punto di vista documentale e dall’esito del sopralluogo; non conforme, l’aspetto considerato non risponde ai requisiti dettati dalla normativa dal punto di vista documentale e dall’esito del sopralluogo; non definibile, l’aspetto considerato non risulta pienamente analizzabile a causa di incompletezza o mancanza di documentazione e impossibilità di effettuare il sopralluogo.

Andrea Ciaramella
ricercatore e docente al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc
Valentina Puglisi
dottore di ricerca e docente a contratto al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc 

Condividi quest’articolo
Invia il tuo commento

Per favore inserisci il tuo nome

Inserisci il tuo nome

Per favore inserisci un indirizzo e-mail valido

Inserisci un indirizzo e-mail

Per favore inserisci il tuo messaggio

Il Nuovo Cantiere © 2017 Tutti i diritti riservati

Tecniche Nuove Spa | Via Eritrea, 21 – 20157 Milano | Codice fiscale e partita IVA 00753480151