Project management | Linee guida e caso studio

Il Life Cycle Cost in Europa

Il Tripartite Working Group ha redatto una lista dei temi prioritari da affrontare per un’edilizia a basso impatto ambientale e un «General Report» sul costruire sostenibile, il testo fornisce linee guida su come si possa integrare questo modello dedicato all’analisi dei costi, nei processi decisionali a livello europeo.

Il Tripartite Working Group, gruppo composto dai rappresentanti della commissione europea e del settore dell’industria degli stati membri, nel 1999 ha redatto una lista dei temi prioritari da affrontare per un’edilizia a basso impatto ambientale. In particolare si sono costituiti tre gruppi di lavoro (Task Group) sui seguenti temi:
«Environmentally Friendly Construction Materials», sui materiali da costruzione sostenibili;
«Energy Efficiency on Buildings», sull’efficienza energetica degli edifici;
«Construction and Demolition Waste Management», sulla gestione dei rifiuti derivanti dalla costruzione e demolizione.

L’istituto Ipsia Cesare Correnti a Milano prima della riqualificazione dell’involucro edilizio.

L’istituto Ipsia Cesare Correnti a Milano prima della riqualificazione dell’involucro edilizio.

Oltre a report specificamente dedicati a questi temi, è stato redatto anche un «General Report» sul costruire sostenibile, intitolato «An Agenda for sustainable construction in Europe» che contiene una serie di raccomandazioni sulla stesura di un documento ufficiale sul Life Cycle Cost (Lcc) nelle costruzioni, che fornisce linee guida su come si possa integrare questo modello dedicato all’analisi dei costi, nei processi decisionali a livello europeo.

Le linee di principio dettate dalla commissione europea. Il Task Group responsabile della stesura del documento Lcc, dopo aver esaminato le esperienze nei diversi Paesi membri, ha stilato alcune raccomandazioni, che possono essere sintetizzate in sette linee di indirizzo qui di seguito descritte.

1. Adottare una metodologia comune in Europa per la valutazione con il metodo del Lcc: è determinante la realizzazione di un sistema per la definizione di specifici indicatori e un sistema per la classificazione dei costi durante le differenti fasi del Lcc. Per fare in modo che quest’ultimo venga accettato, le preoccupazioni circa l’incertezza delle previsioni devono essere gradualmente ridotte sia attraverso la raccolta d’informazioni attendibili, sia attraverso lo sviluppo di modelli predittivi più affidabili. Per costruire una banca dati caratterizzata da specifici indicatori condivisi, notevole importanza è attribuita alla raccolta dei dati, recuperabili grazie all’interlocuzione con i produttori e i fornitori di sistemi e componenti. È bene tenere conto che alcune prestazioni dell’edificio, connesse al suo uso, sono influenzate da fattori non sempre misurabili in termini di costo; per esempio, la qualità dell’ambiente. Proprio per questo motivo la Commissione Europea raccomanda un incremento nella ricerca che possa individuare e quantificare la relazione tra gli aspetti comportamentali, il modo d’uso e i conseguenti risultati in termini di Lcc. Il rapporto tra l’efficienza operativa rapportata alla qualità dell’ambiente può essere misurato, per esempio, attraverso il grado di benessere degli occupanti; le informazioni utilizzabili per estrapolare questo rapporto sono, per esempio, i giorni di assenza dal lavoro per malattia, la capacità di attrarre personale qualificato, ecc.

2. Incoraggiare e promuovere la raccolta dei dati per la creazione di benchmark, esempi di best practice e manuali di manutenzione: prevede la messa a disposizione dei costi di investimento iniziali e i costi del ciclo di vita. I costi di costruzione dovrebbero essere resi disponibili sulla base di parametri condivisi come, per esempio, il costo per metro quadro della superficie interna lorda, oppure il costo per unità (come il posto letto). Il costo del ciclo di vita, che conterrà il costo principale di costruzione, dovrà essere presentato come valore netto attualizzato (Net Present Value), con l’identificazione del periodo di studio, cioè l’arco temporale che rappresenta il ciclo di vita dell’edificio. In questo modo, oltre al costo parametrico che identifica il costo di costruzione, uno specifico indicatore dovrebbe rappresentarne il valore attuale netto del ciclo di vita. Questo obiettivo richiede il coinvolgimento di tutti i soggetti impegnati nel processo edilizio. Un altro strumento utile allo scambio e al confronto di dati potrebbe essere una piattaforma informativa, di dimensione europea, dove condividere i dati sui costi e la durata degli elementi. In questo modo i risultati verrebbero registrati secondo dei format univocamente riconosciuti da tutti paesi membri dell’Ue.

L’istituto Ipsia Cesare Correnti a Milano dopo la riqualificazione dell’involucro edilizio.

L’istituto Ipsia Cesare Correnti a Milano dopo la riqualificazione dell’involucro edilizio.

3. Promuovere l’utilizzo del Lcc nell’ambito delle gare pubbliche: uno specifico gruppo di lavoro, l’Emat Task Group, ha studiato la possibilità di applicare i criteri del Lcc alle gare d’appalto assegnate con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa. Il rapporto tra i costi di costruzione, costi di manutenzione e costi di gestione di un edificio terziario in un arco temporale di 30 anni può essere indicativamente rappresentato secondo la proporzione 1:5:200. Nella valutazione dell’offerta economica in una gara d’appalto, gli aspetti qualitativi e relativi al Lcc devono essere presi in considerazione e opportunamente pesati nella definizione dei criteri di aggiudicazione. La prassi corrente porta a considerare prevalentemente il costo di costruzione e la qualità del progetto, senza alcuna considerazione in merito al ciclo di vita. Il Lcc dovrebbe diventare un elemento fondamentale per l’aggiudicazione delle gare secondo il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, includendo la valutazione di aspetti importanti quali i consumi energetici relativi agli impianti.

4. Esibire gli indicatori di Lcc negli edifici aperti al pubblico, aventi superfici superiori a 1000 mq.

5. Attivare il Lcc sin dalle prime fasi di progetto: la possibilità di apportare azioni correttive e di determinare efficienza e benefici di carattere economico è particolarmente rilevante in fase di progetto. In questa fase, l’analisi Lcc permette di guidare le diverse alternative, le qualità dei materiali e dei prodotti, le soluzioni tecnologiche e progettuali, con un’ottica che prende in considerazione l’intera vita dell’edificio, determinando il migliore valore complessivo. Pertanto è importante che i progettisti incaricati e tutti i professionisti coinvolti nel progetto siano consapevoli delle tecniche di analisi Lcc, in particolare in merito alla durabilità, ai costi di manutenzione e di quali siano le relazioni tra le scelte progettuali e i costi seguenti (per esempio efficienza delle superfici, ottimizzazione dei volumi e/o delle facciate vetrate, ecc.).

6. Promuovere dei provvedimenti di carattere fiscale che incoraggino l’impiego del Lcc.

7. Sviluppare una forma di assistenza per chi fosse interessato ad applicare questo nuovo metodo e delle schede tecnico-informative di supporto.

Un caso studio internazionale. La necessità di pianificare i costi nel ciclo di vita degli edifici risulta essere significativa nelle operazioni di Public Private Partnership e di Project Financing, dove il legame tra aspetti finanziari e tecnici è indissolubile. Il Partenariato Pubblico Privato è una forma di cooperazione tra le autorità pubbliche e il mondo delle imprese che mira a garantire il finanziamento, la costruzione, il rinnovamento, la gestione o la manutenzione di un’infrastruttura o la fornitura di un servizio. Nel 1996 le 39 scuole secondarie della città di Glasgow erano, per la maggior parte, in cattive condizioni e necessitavano di interventi significativi di ristrutturazione, con costi complessivi di manutenzione piuttosto ingenti. Queste scuole, in ragione delle loro condizioni, erano in grado di ospitare 29mila studenti a fronte di una capienza teorica di oltre 50mila (locali inagibili o non a norma). Per poter adeguare le strutture agli standard moderni, si rendeva necessario un investimento di circa 150 milioni di sterline. Si sarebbe trattato però di un intervento a pioggia, senza valutazioni di costo/opportunità proiettate nel tempo.

La soluzione adottata ha portato alla chiusura di 10 scuole, quelle più obsolete, per le quali la spesa di adeguamento poteva considerarsi non opportuna e/o conveniente, orientando gli investimenti su 29 scuole secondarie, per arrivare a ospitare 32.500 studenti. Viste le immense spese a cui il Consiglio della città si sarebbe dovuto far carico, è stato creato il più grande Partenariato Pubblico Privato nel settore dell’istruzione del Regno Unito. Il consiglio comunale di Glasgow, in base ai criteri legati alla qualità e al rapporto costo-efficacia, ha scelto il consorzio 3ED (composto da Halifax Project Investments, Miller Group and Amey Ventures) per la rivitalizzazione delle scuole secondarie di Glasgow. Il compito del Building Performance Group è stato quello di collaborare con il team di progetto, tenendo conto del Whole Life Performance e, quindi, fornire consulenza su: capitolato dell’edificio, manutenzione programmata, costi e durata degli elementi scelti per la ristrutturazione, ampliamento e ristrutturazione delle scuole selezionate. Questo approccio, orientato a prendere in considerazione l’intero ciclo di vita degli edifici, dalla progettazione alla costruzione, ha consentito di indirizzare la spesa in relazione alla vita utile delle scuole, affidandone la gestione a soggetti privati, in grado di garantirne la funzionalità nel tempo.




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