Città e mercato | Gastone Ave, Urbanista, docente dell’Università di Ferrara

Il motore delle città: l’influsso di capitali stranieri

Ogni grande città europea ha fondato il suo sviluppo urbanistico e il suo mercato immobiliare sull’arrivo di investimenti diretti dall’estero (Ide). Se fosse stato per la capacità di investimento nazionale Londra, Parigi, Berlino e le altre maggiori città europee non sarebbero così vitali come le conosciamo.

«Si tratta delle sedi di rappresentanza istituzionale, gli uffici direzionali, gli spazi espositivi dei grandi marchi internazionali, con tutto l’indotto che comportano, compresa una domanda di residenze di alto livello per i manager che fanno girare la macchina delle filiali nazionali delle aziende straniere».

Gastone Ave, Urbanista, docente dell’Università di Ferrara

Il motore dello sviluppo urbano di Londra sono i capitali stranieri. Lo stesso avviene a Parigi e Berlino. In misura diversa, ogni grande città europea ha fondato il suo sviluppo urbanistico e il suo mercato immobiliare sull’arrivo di investimenti diretti dall’estero (Ide). Se fosse stato per la capacità di investimento nazionale Londra, Parigi, Berlino e le altre maggiori città europee non sarebbero così vitali come le conosciamo. Mancherebbero soprattutto le sedi di rappresentanza istituzionale, gli uffici direzionali, gli spazi espositivi dei grandi marchi internazionali, con tutto l’indotto che comportano, compresa una domanda di residenze di alto livello per i manager che fanno girare la macchina delle filiali nazionali delle aziende straniere.

Londra è la città europea che beneficia di più dei capitali stranieri al punto da esserne così dipendente che senza questo flusso la città non sarebbe più la stessa. Non per niente è uno dei mercati più speculativi del mondo, come hanno imparato a loro spese alcuni investitori italiani. È il caso per esempio del fondo Europa Immobiliare Uno collocato al pubblico da Vegagest Sgr nel 2004 a 2.500 euro per ogni singola quota, e oggi lontanissimo da quel prezzo. Il fondo ha investito oltre il 60 per cento del suo patrimonio a Londra e in altre metropoli in Europa in cui il mercato degli immobili consente forti e veloci guadagni, ma anche dure perdite. Il valore stimato netto (il nav in gergo) della quota del fondo è sceso a 1.537 euro al 31 dicembre 2012 (a 1.973 euro includendo tutti i proventi distribuiti) mentre il valore di scambio in Borsa della quota stessa è da tempo sprofondato a circa 450 euro (- 80% rispetto al prezzo di collocamento).

Secondo una indagine di mercato dell’agenzia Cushman & Wakefield, nel primo trimestre del 2013 gli Ide nella zona centrale di Londra sono stati 1,95 miliardi di sterline, pari al 71 per cento del totale investito (2,75 miliardi di sterline o 3,2 miliardi di euro). Una massa di capitali enorme, ma inferiore di circa il 30 per cento rispetto a quanto registrato nell’ultimo trimestre del 2012 in cui gli investimenti esteri erano una fetta analoga su un totale investito di ben 4 miliardi di sterline.

L’indagine rileva che il grosso degli investimenti si è riversato nell’area della City e dei Docklands ed è stato concentrato in poche transazioni (22 per l’esattezza) di grande taglia. Si tratta di edifici spesso costruiti ex novo, grandi in tutti i sensi: volumi, prezzi assoluti e al metro quadro, impatto sull’urbanistica londinese, rilievo sui media. L’origine degli investitori coincide con le aree oggi ricche di capitali: Nord America, Asia del Pacifico, Medio Oriente e Paesi del Golfo. Da notare però che la singola maggiore acquisizione è stata fatta da un soggetto europeo: la francese Axa Real Estate ha acquistato Ropemaker Place per 472 milioni di sterline.

In Italia la presenza di Ide è stata rilevante solo per un breve periodo. Nel 1998 con l’ingresso nel gruppo dei Paesi che avrebbero adottato la moneta unica europea a partire dal 2002 è venuto meno il rischio di cambio e in buona sostanza lo stesso «rischio paese» è stato ridimensionato. Gli effetti sono stati subito evidenti. Sarà un caso ma nel 1999 vengono lanciati da alcuni dei principali gruppi bancari operanti in Italia (Unicredito, Bnl, Deutsche Bank) i primi tre fondi immobiliari quotati in Borsa. Che non si sono limitati ad acquistare immobili esistenti, ma hanno promosso la costruzione di nuovi progetti che, in assenza di tali veicoli di finanziamento, forse non avrebbero mai visto la luce. Dal 1999 al 2008 i fondi immobiliari quotati, alimentati anche con capitali esteri, hanno dato un contributo decisivo al sorgere di progetti importanti anche dal punto di vista della qualità architettonica. Si vedano per esempio la sede del Sole 24 Ore a Milano, realizzata su progetto di Renzo Piano su un’area industriale dismessa, o la sede di Pirelli in Viale Sarca, sempre a Milano, su progetto di Vittorio Gregotti.

Eppure in Italia sembra che chi ha responsabilità di governo ce la metta tutta per inanellare misure fiscali e regolamenti, anche con valenza retroattiva, per disorientare gli investitori esteri nelle città italiane. I passi falsi commessi nel modificare a più riprese la normativa fiscale di interesse dei fondi ha scoraggiato la presenza estera già prima che scoppiasse la crisi del settembre 2008.

In questo quadro le città italiane hanno una capacità di attrazione storicamente limitata. Ma tra l’avere oltre il 70 per cento delle costruzioni di rappresentanza finanziate da capitali esteri come il centro di Londra nei due trimestri a cavallo tra il 2012 e il 2013, e avere una percentuale prossima allo zero come nella congiuntura attuale, le città italiane possono sperare di fare qualche cosa di meglio.




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