Strumenti di pianificazione | Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Il permesso di costruire in deroga per la riqualificazione urbana

Il permesso di costruire in deroga, applicabile alle operazioni di riqualificazione urbana, è un istituto che, con le dovute garanzie, consente di adeguare in tempi congrui prescrizioni obsolete del piano alle nuove esigenze da soddisfare, come per esempio gli immobili degradati con effetti negativi sulla zona circostante.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Più si parla di riduzione del consumo del suolo più, come logica compensazione, si deve porre al centro il tema della riqualificazione urbana. La stessa, però, stenta a decollare in quanto non vi sono i presupposti per avviare una reale inversione di tendenza, principalmente perché gli strumenti di pianificazione forniscono indicazioni generiche per il recupero senza creare le condizioni di operatività, riproponendo anche in questo caso il divario tra urbanistica teorica e urbanistica reale.

In tema di riqualificazione, una volta tanto, in un rapporto corretto con le Regioni, il legislatore statale ha provato a impostare un nuovo corso fissando alcuni principi generali con il Dl n.70/2011, che è opportuno riportare d’attualità per spingere tutti i soggetti interessati a percorrere con decisione la strada tracciata. Il decreto pone come obiettivi la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, la riqualificazione delle aree urbane degradate, di tessuti edilizi disorganici, di edifici dismessi o da rilocalizzare, ricorrendo anche a interventi di demolizione e ricostruzione.

Gli strumenti per raggiungere queste finalità sono: il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale; la delocalizzazione delle volumetrie in aree diverse; le modifiche necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti.
Una menzione a parte deve essere fatta per la possibilità (fatte salve le potestà legislative concorrenti delle Regioni) di fare ricorso al rilascio del permesso di costruire in deroga anche per le destinazioni d’uso, ampliando, perciò, dal punto di vista oggettivo e soggettivo la disciplina di cui all’art.14 del Testo Unico Edilizia Dpr n. 380/2001: oggettivo perché tra i limiti derogabili sono ricompresi anche le destinazioni d’uso; soggettivo perché può essere utilizzato non solo per gli edifici e impianti pubblici, ma anche per gli interventi di riqualificazione urbana realizzati da privati, in quanto considerati di interesse generale per il perseguimento degli obiettivi urbanistici.

Il richiamo al permesso in deroga, che ha sollevato dubbi da parte di chi valuta con diffidenza un regime straordinario, deve essere, invece, letto come una necessità indotta dall’impostazione rigida e atemporale dei Prg e dai tempi procedurali per adeguarli in via ordinaria; Inoltre, il permesso in deroga presenta alcune garanzie procedurali, quale il ricorso alla deliberazione del consiglio comunale per il rilascio. Lo stesso decreto ammette il mutamento di destinazione d’uso purché tra destinazioni compatibili e complementari. L’identificazione di quelle complementari è forse più agevole, in quanto sono ritenute complementari o accessorie quelle che integrano o rendono possibile la destinazione d’uso principale.

Relativamente alle destinazioni compatibili, si deve rilevare che a livello di legislazione statale non si rinvengono definizioni specifiche, mentre a livello regionale si registrano indicazioni relative all’equiparazione, per esempio, tra turistico-ricettivo e residenziale ovvero in merito all’esigenza che la compatibilità sia valutata alla scala edilizia (nell’ambito di uno stesso edificio o complesso unitario di edifici) e alla scala urbanistica (in relazione a caratteri del contesto urbano circostante). Da ciò si può far discendere che la compatibilità può riferirsi a tutte le destinazioni d’uso non espressamente vietate nella zona. Considerata la natura straordinaria del decreto che intende agevolare la riqualificazione urbana, la linea interpretativa potrebbe essere, perciò, che la compatibilità può essere valutata in un’accezione più ampia di quella ordinaria.

La giurisprudenza ha anche sottolineato che il permesso in deroga deve riguardare un intervento che non alteri l’assetto urbanistico del resto della zona in cui lo stesso è ricompreso; inoltre, trattandosi di un intervento che a differenza dell’istituto di cui all’art.14 Tue va a interessare un edificio privato, ciò non giustifica un eccesso in termini di proporzionalità del sacrificio imposto al privato proprietario a fronte della concessione della deroga (Tar Piemonte n.1287/2013, nella fattispecie è stata riconosciuta ammissibile l’assunzione dell’obbligo di destinare a edilizia convenzionata una quota degli alloggi da realizzare a fronte del mutamento di destinazione d’uso da terziario a residenziale, con deroga ai limiti di altezza dei fabbricati). Così delineato il campo di applicazione e i limiti del permesso di costruire in deroga applicabile alle operazioni di riqualificazione urbana, è possibile argomentare che si tratta di un istituto che, con le dovute garanzie, consente di adeguare in tempi congrui prescrizioni obsolete del piano alle nuove esigenze da soddisfare, come per esempio gli immobili degradati con effetti negativi sulla zona circostante. Sempre in tema di deroghe, è opportuno ricordare che il Dl n.69/2013 ha riconosciuto alle Regioni la possibilità di adottare disposizioni derogatorie in materia di distanze dai fabbricati e di altre norme previste dal Dm n.1444/1968, per agevolare, per esempio, l’utilizzazione delle premialità urbanistiche.

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