Mercato privato | Massimo Ghiloni consulente urbanistico

Il Piano attuativo non sempre è necessario

Mentre per la tempistica nel rilascio dei titoli abilitativi negli ultimi anni sono stati compiuti notevoli passi in avanti, relativamente al procedimento di approvazione del piano attuativo lo stato dell’arte non può invece essere giudicato soddisfacente, in quanto si continua ad assistere a percorsi pluriennali, dovuti anche al mutamento degli assetti politici locali.

Numerosi sono gli ostacoli che si frappongono a una realizzazione in un arco temporale congruo delle previsioni dello strumento urbanistico generale e tra questi sono da annoverare anche i rinvii alla preventiva predisposizione di un piano attuativo, con conseguente differimento a tempo indeterminato delle trasformazioni.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Difatti, mentre per la tempistica nel rilascio dei titoli abilitativi negli ultimi anni sono stati compiuti notevoli passi in avanti, tramite l’ampliamento dell’attività edilizia libera, la comunicazione di inizio lavori, la Scia e il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire, relativamente al procedimento di approvazione del piano attuativo lo stato dell’arte non può invece essere giudicato soddisfacente, in quanto si continua ad assistere a percorsi pluriennali, dovuti in alcuni casi anche al mutamento degli assetti politici locali. Tutto ciò nonostante molte Regioni abbiano delegato ai Comuni l’approvazione dei piani attuativi, salvo prevedere un riscontro da parte dell’ente sovraordinato. Si deve anche sottolineare che nel Dl n. 70/2011, si è introdotta l’indicazione per le leggi regionali di affidare alla giunta comunale, invece che al consiglio, l’approvazione dei piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale. A fronte di questi interventi di snellimento non si riescono, però, ad assicurare in sede amministrativa procedure e uffici efficienti, che postulano una chiarezza negli indirizzi generali di piano e un dialogo tra strutture tecniche comunali e investitori privati nel caso di piani di iniziativa privata, pur nel pieno rispetto dei diversi ruoli nel rapporto pubblico-privato. In questo contesto negativo di riferimento, si inserisce l’ampliamento della casistica dell’obbligo di redazione dei piani attuativi da parte della pianificazione generale che, in alcuni casi ha incontrato censure di legittimità a opera degli organi giurisdizionali, specialmente in ordine alla rilevanza urbanistica di singole costruzioni. Anzitutto, in merito all’eventuale decadenza della previsione circa l’imposizione del preventivo piano attuativo, è stato chiarito che il limite temporale del quinquennio riguardante l’efficacia delle prescrizioni dei piani nella parte in cui incidono sui beni determinati e li assoggettano a vincoli preordinati all’espropriazione o a vincoli che comportino l’inedificabilità vale unicamente per quei vincoli che producano un effetto sostanzialmente espropriativo e non per i vincoli c.d. strumentali ossia quelli che subordinano l’edificabilità di un’area alla formazione di un piano attuativo. In tale seconda fattispecie, venendo meno la configurabilità dello schema ablatorio, è esclusa anche la decadenza quinquennale del relativo vincolo. È stato altresì affermato, in linea generale, che l’esigenza del piano attuativo per il rilascio del titolo abilitativo si impone quando sia necessario un raccordo con il preesistente aggregato urbano e il potenziamento delle urbanizzazioni esistenti, come nel caso debba essere completato il sistema della viabilità secondaria della zona per garantire il rispetto degli standards per spazi e servizi pubblici e delle condizioni per l’ armonico collegamento con le zone contigue (Cons. Stato, Sez. IV n. 26/2013).Tutto ciò presuppone, però, non una generica affermazione, ma una compiuta dimostrazione dell’effettivo livello di urbanizzazione esistente nell’area tale da rendere necessario il ricorso a uno strumento attuativo che disciplini le necessarie opere di urbanizzazione sia primarie che secondarie. Una particolare fattispecie è rappresentata dal cd «lotto intercluso ». Nel caso in cui il lotto del richiedente il titolo abilitativo sia l’unico a non essere stato ancora edificato e la zona oltre a essere interessata da costruzioni sia anche dotata delle opere di urbanizzazioni, è possibile prescindere dal piano attuativo, in quanto sussiste già una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione dello strumento di dettaglio, evitando così defatiganti attese per il privato e inutili dispendi di attività per il Comune (Tar Sicilia, Palermo n. 5/2012). In tali casi, la presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti dalla legge manifesta la sostanziale inutilità del piano attuativo (Cons. Stato Sez. IV n. 5/2013). La valutazione dell’esistenza di tali presupposti deve quindi essere oggetto di una esplicita attività istruttoria nell’ambito del procedimento decisorio. Ciò richiede che la verifica non sia limitata alle sole aree di contorno dell’edificio da realizzare, ma riguardi l’intero comprensorio  che dovrebbe essere pianificato dagli strumenti attuativi. Sono questi i presupposti da rispettare al fine di non trasformare lo strumento attuativo in un atto sostanzialmente ultroneo rispetto alle finalità che l’amministrazione dovrebbe perseguire. Si ripropone, perciò, uno dei temi più controversi dell’urbanistica, incline talvolta a un eccesso di pianificazione per motivi dirigistici che non producono però effetti sostanziali sulla qualità della progettazione, che dovrebbe essere invece l’obiettivo primario da raggiungere.




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