Massimo Ghiloni, consulente urbanistico
Il dl n. 47/2014 convertito nella l. n.80/2014, cd Decreto Casa, reca misure urgenti per l’emergenza abitativa e per il mercato delle costruzioni ed è principalmente finalizzato a rilanciare il mercato delle locazioni e delle alienazione e manutenzione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. In particolare, l’art.10 intende aumentare l’offerta di alloggi sociali senza consumo del suolo e nell’ambito di politiche urbane mirate a un processo integrato di rigenerazione delle aree urbanizzate e dei tessuti edilizi esistenti. La dotazione del provvedimento è alquanto limitata, 100 milioni di euro, per cui è necessario far ricorso a investimenti privati costruendo un sistema di convenienze urbanistiche in grado di sollecitare risposte positive da parte del mercato per contribuire alla risoluzione di una problematica particolarmente acuita in questi ultimi tempi.
Viene ampliata la nozione di edilizia sociale ricomprendendo l’insieme delle unità immobiliari residenziali da concedere in locazione a soggetti svantaggiati che non sono in grado di accedere agli alloggi a condizione di mercato nonché le residenze universitarie con vincolo di destinazione non inferiore a quindici anni e quelle con patto di futura vendita per un periodo non inferiore a otto anni. È altresì inserita una norma che suscita qualche problema interpretativo, in quanto si afferma che le aree e gli immobili da destinare all’edilizia sociale non si computano ai fini delle quantità minime inderogabili di standard urbanistici previsti dal dm n.1444/1968. La disposizione si presta, infatti, a diverse interpretazioni, ossia: gli alloggi sociali non sono equiparati agli standard a differenza di quanto stabilito in altri provvedimenti; gli stessi non richiedono standard, in contraddizione con l’obbligo della dotazione di urbanizzazioni funzionale a ogni intervento (salvo non far gravare i relativi oneri urbanizzativi a carico del fondo previsto dal comma 10 del dl n.47/2014); non vanno in detrazione degli standard del dm del 1968.
In coerenza con l’obiettivo di non incidere sull’ulteriore consumo del suolo, si circoscrive l’ambito oggettivo del provvedimento, in quanto si applica al patrimonio edilizio esistente nei comuni ad alta tensione abitativa, ricomprendendo gli immobili non ultimati e gli interventi non ancora avviati oggetto di titoli abilitativi rilasciati entro la data di entrata in vigore del decreto ovvero regolati da convenzioni urbanistiche stipulate e vigenti alla stessa data. Posti questi paletti temporali, si elencano gli interventi ammissibili: ristrutturazione edilizia; restauro e risanamento; manutenzione straordinaria; sostituzione edilizia (categoria non formalmente codificata nel testo unico edilizia) ossia la demolizione ricostruzione con modifica della sagoma nel rispetto delle condizioni fissate dal dl n.69/2013 e diverso sedime nel lotto di riferimento comunque dotato di infrastrutture e servizi (espressione che ripropone il tema sopra accennato degli standard); variazione della destinazione d’uso di edifici anche senza opere; creazione di servizi e funzioni connesse e complementari alla residenza e al commercio con esclusione delle grandi strutture di vendita; edilizia abitativa con gestione collettiva dei servizi; recupero di immobili fatiscenti o da dismettere esistenti nei centri storici e nelle periferie (ipotesi particolarmente interessante in relazione ai problemi di rifunzionalizzazione di questi edifici che comportano dilatazione dei tempi);alloggi di edilizia temporanea per residenti di immobili di edilizia residenziale pubblica in corso di ristrutturazione o per soggetti sottoposti a procedure di sfratto.
A fronte del concorso alla risoluzione del problema della disponibilità di alloggi sociali si offrono, oltre ad agevolazioni fiscali, i seguenti incentivi: riduzione degli oneri di urbanizzazione, concessione di premialità volumetriche previste dalle leggi sulla riqualificazione; deroghe alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, fatta eccezione per la creazione di servizi e per gli interventi di sostituzione edilizia (salvo che non ricadano nella categoria della ristrutturazione edilizia come disciplinata dal testo unico edilizia). Specifiche limitazioni sono stabilite per i centri storici e sono esclusi gli edifici abusivi o siti in aree a inedificabilità assoluta e viene richiamato l’obbligo del rispetto dei vincoli artistici, storici, archeologici, paesaggistici e ambientali e delle norme di carattere igienico sanitario, della destinazione agricola e degli obiettivi di qualità dei suoli. La realizzazione degli interventi è sottoposta alla condizione della stipula di una convenzione tra comune e soggetto interessato con la previsione di clausole sanzionatorie per il mancato rispetto del vincolo di destinazione d’uso.
In sintesi, il nuovo provvedimento sull’edilizia sociale ribadisce la carenza di flussi finanziari pubblici e rilancia il tema della cosiddetta moneta urbanistica ossia la concessione di incentivi urbanistici, rivolgendosi alle iniziative in corso per dare una risposta in tempi brevi. Quale sarà la risposta degli operatori privati al Decreto Casa?
