Città e mercati | Gastone Ave, urbanista

Iniziative per l’abitare, cohousing e altri miti

Il cohousing in Europa è una particolare modalità abitativa che richiede la sottoscrizione di una «Carta dei valori» tra i partecipanti, in genere giovani ma non necessariamente studenti, e l’intenzione di condividere non solo un alloggio ma uno stile di vita per un periodo non contingente.

Gastone Ave, Urbanista | docente dell’Università di Ferrara

Gastone Ave, Urbanista | docente dell’Università di Ferrara

Circa dieci anni fa è stato lanciato in un convegno a Urbanpromo, manifestazione annuale di marketing urbano che allora si teneva a Palazzo Franchetti a Venezia, il termine «social housing». L’intenzione era di occuparsi della vecchia e cara edilizia economica e popolare, quella gestita dagli Istituti autonomi case popolari dall’inizio del secolo scorso. Un tema che è stato cavallo di battaglia di generazioni di architetti che si auto attribuivano il ruolo di perequatori delle ingiustizie sociali e che vedevano nella edilizia economica e popolare un mezzo di riscatto della classe operaia e dei meno abbienti.

Nelle ultime edizioni di Urbanpromo, svolte a Torino (2013) e Milano (2014), si è tenuta più di una sessione specifica sul social housing e senza particolare enfasi si è convenuto che la popolarità del tema è dovuta da un lato alla crisi in atto dal 2008 che ha portato imprese e fondi immobiliari a occuparsi appunto di social housing per mancanza di alternative di mercato. Per esempio, una delle prime ad annunciare l’interesse per il settore fu la Prelios al convegno annuale di Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure nel settembre 2008. Dall’altro lato, il successo è dovuto al termine stesso, che essendo in inglese ma facile da pronunciarsi, sembra dare a tutti coloro che lo usano un tocco di intelligenza del problema.
A dieci anni di distanza, però, il bilancio è obbiettivamente fallimentare.

Il numero delle iniziative edilizie avviate e concluse è molto scarso numericamente, inversamente proporzionale è invece il numero di convegni e delle pubblicazioni fatte sulle poche realizzazioni. Se non fosse poi per il Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia), che è stato istituito da Cassa Depositi e Prestiti Investimenti (Cdpi) Sgr il 16 ottobre 2009, il panorama delle iniziative lanciate dai privati (in primo luogo dalle fondazioni bancarie) sarebbe ancora più desolante. Con l’approvazione del regolamento di gestione del Fia, fatta da Banca d’Italia con delibera n. 167 del 11 marzo 2010, il fondo è entrato in azione con la missione di investire nel settore dell’edilizia privata sociale (si apprezza qui l’assenza del termine social housing, frutto forse della battaglia linguistica di qualche ministeriale di vecchia scuola) «per incrementare sul territorio italiano l’offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati» (dal sito ufficiale della Cdpi Sgr). Le realizzazioni, però, stentano ad arrivare per i soliti problemi: difficoltà a reperire i suoli, mancanza di progetti e di finanziamenti collaterali.

Con il termine cohousing si è avviata una nuova moda che rischia di lasciare dietro di sé una lunga scia di parole e poche o nulle realizzazioni.
In generale il termine cohousing è usato in modo errato in quanto non indica affatto la condivisione temporanea di un alloggio per previ periodi e con la finalità principale di ripartire i costi tra studenti. Il cohousing in Europa è una particolare modalità abitativa che richiede prima di tutto la sottoscrizione di una «Carta dei valori» tra i partecipanti, in genere giovani ma non necessariamente studenti, e l’intenzione di condividere non solo un alloggio ma uno stile di vita per un periodo non contingente come la frequenza di un corso universitario. Per una ragione di moda linguistica in Italia gli alloggi per studenti vengono etichettati tutti come «cohousing», ma non lo sono affatto. Nel caso del cohousing vi è quindi molta confusione sul significato del termine, usato indifferentemente per indicare modalità abitative differenti tra loro e non esclusive delle abitazioni per studenti.

Per esempio, a Torino il Comune ha indicato la «città universitaria» come uno dei pilastri del futuro sviluppo della città. Da un lato ha avviato un piano per raddoppiare il numero dei posti letto per studenti fuori sede. Dall’altro lato ha stipulato accordi con l’associazione dei piccoli proprietari (Uppi) e con gli amministratori di condominio (Anaci) per coinvolgere i proprietari immobiliari ad affittare alloggi privati agli studenti a canoni concordati in un quadro di agevolazioni fiscali e normative.

Il primo risultato è l’apertura di settembre 2015 del Campus San Paolo, una struttura innovativa per 537 posti letto organizzati non come i vecchi dormitori ma in alloggi di varie tipologie. L’opera è il primo intervento del Fondo Erasmo, il primo fondo immobiliare italiano specializzato in campus universitari, avviato da Fabrica Sgr (Roma). Nei prossimi anni il Fondo Erasmo intende sviluppare un piano di investimenti in varie città universitarie italiane partendo da una dotazione iniziale di 300 milioni di euro.
Anche a Torino il cohousing veniva indicato da alcuni come una sorta di panacea per tutti i mali che la mancanza di alloggi per universitari comporta per la città. Ma si è visto che i risultati concreti non vengono dal cohousing ma da investimenti diretti nella costruzione di moderni studentati e dal coinvolgimento dei piccoli proprietari immobiliari che hanno in mano il grosso dello stock edilizio della città.

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