Project management | Il costo globale dell’edificio

La gestione del life cycle cost

Le tecniche del life cycle cost rappresentano un approccio innovativo che abbraccia tutto l’arco temporale di vita dell’edificio. Tra i costi di produzione e di gestione di un edificio, esiste una relazione inversa: più sarà accurata e dettagliata la progettazione, maggiori saranno le spese in fase di costruzione e maggiore sarà il risparmio in fase di gestione.

Negli ultimi anni molte operazioni di costruzione, promozione e sviluppo, hanno visto crescere e diffondersi sistemi di controllo del processo in grado di presidiare le variabili che influenzano il successo di un intervento: lo studio e le analisi di fattibilità, il coordinamento dei contributi specialistici coinvolti, la relazione tra scelte tecniche e ciclo di vita, la corretta pianificazione di costi e ricavi e il controllo dei flussi di cassa, le tecniche di project management.
Contributi questi che consentono di promuovere nel settore delle costruzioni un approccio di tipo industriale, nel quale lo studio del mercato, il concept del prodotto, il governo delle fasi e la gestione economica e finanziaria del processo sono fattori critici di successo.

Il terrazzo dell’edificio di via Vespucci a Milano; sullo sfondo la Torre servizi tecnici comunali e il cantiere delle Torri residenziali Varesine.

In sostanza, un approccio che cerca di creare una relazione virtuosa tra la fase decisionale che precede il progetto, la fase realizzativa e quella gestionale che segue, che vede nella capacità di integrazione un evidente valore aggiunto.
Questa rubrica si pone l’obiettivo di affrontare questi e altri temi, dedicando particolare attenzione agli aspetti organizzativi e manageriali, in molti casi mutuati da altri settori, illustrati anche attraverso casi di studio ed esperienze.
Tra le tematiche che verranno affrontate nelle prossime uscite: le tecniche di valutazione delle variabili che possono supportare le scelte di progetto in relazione al costo globale di edificio, l’applicazione dei  sistemi di qualità nel processo edilizio, la relazione tra fase realizzativa e gestione del costruito, l’applicazione di sistemi di programmazione industriale alla manutenzione edilizia, la gestione dei rischi.
Per costo globale di un edificio o, più sinteticamente, life cycle cost, si intende la somma di tutti i costi di produzione e di gestione dell’opera per l’intero arco della sua vita. Tra i costi di produzione e di gestione di un edificio, esiste una relazione inversa: più sarà accurata e dettagliata la progettazione, maggiori saranno le spese in fase di costruzione e maggiore sarà il risparmio in fase di  gestione.
Le tecniche del life cycle cost rappresentano un approccio innovativo che abbraccia tutto l’arco temporale di vita dell’edificio. Vi sono diverse modalità di valutazione economica dei costi durante il ciclo di vita di un edificio che possono adattarsi a situazioni di progetto differenti; questi sono:
– il life cycle planning: per la previsione dei costi durante il ciclo di vita del manufatto e per il controllo delle soluzioni alternative;
– il full year effect: per i costi a breve termine;
– il life cycle cost analysis: per i progetti in fase di definizione;
– il cife cycle cost management: per migliorare l’organizzazione delle attività inerenti la gestione di un edificio.
Per ottenere signifi cativi risparmi, la gestione di uno o più edifi ci può essere affi data a un’unica organizzazione esterna, con il risultato di ridurre il personale non coinvolto nel core business dell’azienda e ottenere una maggiore fl essibilità organizzativa che si traduce in un aumento di competitività. Questo servizio di facilities management si defi nisce in termini contrattuali «global service».
Procedimenti per la stima dei costi.  Una volta fissata una base temporale comune, le spese vengono trasformate in costi equivalenti in base alla cosiddetta equità matematica e alle corrispondenti regole della matematica finanziaria attraverso due procedimenti: con l’annualizzazione tutti i costi (iniziali, successivi, periodici e non periodici) vengono tradotti in un costo equivalente annuo; con l’attualizzazione gli stessi costi vengono riportati all’attualità, e cioè al momento della stima o a un altro momento prescelto, traducendosi in un costo equivalente attuale.
Tra i due sistemi, l’attualizzazione è quello maggiormente utilizzato poiché riporta all’attualità i futuri costi d’uso e, sommando i risultati di tale attualizzazione con i costi di costruzione veri e propri, permette di ottenere una cifra unica, di leggibilità molto più agevole che non quella del costo globale annuo.
La formula di matematica finanziaria per il calcolo del costo globale con il metodo dell’attualizzazione è D0 = Dt ⁄ (1+a)t, dove a è il tasso di attualizzazione. A seconda della data di scadenza di un pagamento «Dt» a esso sarà attribuito un determinato valore diverso a seconda del tempo «t». Per l’applicazione del procedimento di attualizzazione è necessario decidere preventivamente circa la definizione di una serie di dati fondamentali quali:
– costo iniziale;
– costo d’uso;
– periodo sul quale estendere la previsione sui costi d’uso;
– periodicità e i costi delle manutenzioni e sostituzioni;
– evoluzione futura dei costi d’uso;
– tasso di inflazione e di sconto.
Altri approcci per la valutazione dei costi di un investimento costruttivo in relazione alla variabile del tempo, più complessi, sono:
– il beneficio netto;
– il rapporto costo-beneficio;
– il tasso di rendimento interno;
– il periodo di reintegrazione del capitale investito.
Questi metodi, propri della microeconomia, valutano  il rapporto tra i costi sostenuti e i ricavi resi possibili dall’opera lungo tutta l’estensione della vita prevista del manufatto.
La scelta delle procedure è funzionale alle caratteristiche economiche e istituzionali del soggetto della valutazione. La metodologia del costo globale, non richiedendo una valutazione delle entrate monetarie derivanti dall’intervento, ha un carattere di maggiore generalità e applicabilità a diversi operatori.
Il costo iniziale. Per costo iniziale si intende l’intero costo di produzione di un edificio e comprende i seguenti elementi:
– le spese preliminari: per i sopralluoghi sulle aree, per lo studio del piano di finanziamento e per l’ottenimento del finanziamento stesso;
– il costo del terreno: comprendente, oltre al prezzo di acquisto, le relative spese legali, notarili e amministrative e le imposte sulla compravendita;
– i costi di progettazione: comprendenti gli onorari dei progettisti per il lavoro di progettazione, il costo dell’eventuale analisi del valore sul progetto e il costo della riprogettazione;
– il costo di costruzione: comprendente, oltre al prezzo pagato alle imprese di costruzione e di installazione, anche le spese legali e amministrative relative all’indizione e all’affidamento dell’appalto; le spese connesse alla vendita o affitto della costruzione: comprese quelle di marketing e di pubblicità.
Poiché questi costi vengono sostenuti in tempi diversi, essi andranno aumentati del costo del denaro e cioè dell’interesse sulle singole voci di costo per il tempo intercorrente tra il momento della spesa e quello corrispondente all’inizio della vita produttiva dell’immobile (vendita, affitto e uso diretto).
I costi andranno poi allineati a tutti i costi iniziali sopra elencati. Dalla loro somma risulterà il costo iniziale complessivo da computare nella stima del costo globale.
Il costo d’uso. I costi d’uso dell’immobile rappresentano una categoria di spese alquanto eterogenea, composta principalmente da tre sottocategorie: costi di gestione, di manutenzione e di sostituzione. In alcuni casi i costi di gestione e quelli di manutenzione vengono unificati poiché hanno in comune la continuità della spesa, mentre nei costi di sostituzione sono previste spese concentrate in particolari anni della vita utile del bene.
La distinzione è opportuna anche dal punto di vista della matematica finanziaria. Infatti le spese continue, di gestione e manutenzione vanno attualizzate come rendite, mentre le spese singole, per sostituzioni, vanno attualizzate come capitale. Le principali voci di costo d’uso sono:
– i costi di manutenzione ordinaria dell’immobile e delle sue parti: manodopera per i lavori e i controlli, materiali e parti di ricambio per la pulizia; i costi per il personale: portieri, guardiani, pulitori;
– i costi energetici: illuminazione, riscaldamento, condizionamento;
– le imposte indirette e le tasse;
– le spese di amministrazione dello stabile;
– i costi di sostituzione di parti che hanno una vita utile inferiore a quella dell’immobile (impianti, infissi).
Tutti questi costi vanno attualizzati al momento dell’inizio della vita utile dell’immobile.

Andrea Ciaramella, ricercatore e docente al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc
Valentina Puglisi, dottore di ricerca e docente a contratto al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc




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