Infrastrutture | Rinnovo urbano

La riforma del governo del territorio

ll gruppo di lavoro istituito dal Ministro delle Infrastrutture ha elaborato una bozza di articolato sulla riforma del governo del territorio denominato «Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana» con un nuovo modello di governance basato su rigenerazione delle città e riduzione del consumo del suolo.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Dopo numerose legislature di assenza di iniziative, il Ministro delle Infrastrutture ha istituito un gruppo di lavoro che ha elaborato una bozza di articolato sulla riforma del governo del territorio, sottoposto a una consultazione online per raccogliere proposte finalizzate alla definizione finale del testo.
Il titolo della proposta «Principi in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana» pone al centro un nuovo modello di governance basato su rigenerazione delle città e riduzione del consumo del suolo.

Intervenendo a distanza di anni durante i quali si è consolidata una copiosa e innovativa legislazione urbanistica, l’impegno maggiore viene concentrato sulle competenze esclusive dello Stato in materia con particolare riguardo al regime della proprietà e all’indifferenza delle posizioni proprietarie nonché alla regolamentazione degli accordi pubblico-privato.
Vengono altresì rafforzate le procedure di intesa con le Regioni al fine di elaborare le linee strategiche per la localizzazione degli interventi necessari per rilanciare lo sviluppo economico del Paese, assicurando il rispetto degli obiettivi individuati nelle intese. In questa logica di cooperazione, si inserisce la ridefinizione degli standard urbanizzativi fissati dal Dm n.1444/1968 che, oltre a riproporre limiti inderogabili delle dotazioni territoriali, deve perseguire la finalità dell’accessibilità alle attrezzature urbane e la mobilità delle persone e delle merci.
Rispetto al modello della pianificazione comunale, si confermano le scelte operate dalle Regioni di sdoppiamento in parte programmatoria che non ha efficacia conformativa delle proprietà con conseguenze anche sul piano della fiscalità immobiliare e parte operativa.

Le regioni stabiliscono i contenuti dei piani e i tempi massimi entro i quali devono essere approvati.
Le regioni hanno altresì introdotto, nelle loro leggi di riforma del governo del territorio, nuovi istituti di gestione del piano urbanistico quali perequazione, compensazione e premialità.
Ciò ha suscitato dubbi di legittimità sulla possibilità di intervento in una materia che rientra nel regime della proprietà di competenza esclusiva dello Stato. Il primo obiettivo è, perciò, quello di mettere in sicurezza tali normative fissando i principi fondamentali che devono ispirare l’esercizio dell’attività legislativa concorrente delle Regioni.
Tali istituti: perseguono l’indifferenza delle situazioni proprietarie di fronte alle scelte urbanistiche attraverso la perequazione in termini di diritti e obblighi; rappresentano una alternativa alla corresponsione dell’indennità di esproprio mediante il riconoscimento di misure compensative quali attribuzione di diritti edificatori o aree pubbliche in permuta; introducono forme di premialità per agevolare in particolare la riqualificazione urbana.

Tutto ciò deve essere inquadrato nelle nuove forme di accordi di natura urbanistica tra pubblico e privato per la predisposizione e attuazione della pianificazione, nel rispetto dei diversi ruoli e assicurando il rispetto dei principi di proporzionalità, parità di trattamento, pubblicità e concorrenza.
In attuazione di tali principi, si prevede che nel caso di richiesta da parte dei comuni di oneri aggiuntivi per le trasformazioni urbanistiche deve essere riconosciuta una premialità in termini di diritti edificatori e, come corollario, che ove i diritti edificatori riconosciuti al privato nelle varie forme di gestione del piano siano annullati a seguito di varianti urbanistiche, il comune deve riconoscere allo stesso un indennizzo.

Il rinnovo urbano, da intendersi come il costruire sul costruito, rappresenta l’unica effettiva alternativa al consumo del suolo, per cui devono essere poste le condizioni reali per realizzare politiche urbane di riqualificazione, sostituzione e rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, superando l’intervento occasionale che non produce effetti urbanistici.
A tal fine, si prevede una nuova articolazione e graduazione degli incentivi finanziari e urbanistici finalizzati principalmente alla densificazione edilizia e al miglioramento sismico ed energetico.
L’ulteriore obiettivo da perseguire riguarda la previsione di strumenti in grado di contrastare l’inerzia dei privati che ostacolano le operazioni di rinnovo urbano, ricorrendo a forme di negoziazione diretta tra comune e soggetti interessati e l’adozione, in caso di esito negativo, di forme coercitive.

In questo contesto potranno essere avviate anche specifiche politiche di rigenerazione delle periferie, attraverso forme consensuali che riescano ad aggregare le proprietà parcellizzate mettendo a disposizione da parte degli enti locali un patrimonio di aree dove realizzare alloggi per esigenze temporanee o definitive per i proprietari degli immobili oggetto delle operazioni di rinnovo urbano, prevedendo un ruolo di promotore generale dell’iniziativa alle imprese anche nei riguardi del comune.
L’ultima parte dell’articolato è dedicata all’housing sociale, che viene qualificato come servizio erogato da soggetti pubblici e privati per l’offerta di alloggi sociali in proprietà e in locazione.

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