Andrea Ciaramella |
Ricercatore e docente al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc
Dopo la Germania, l’Italia è il paese Europeo con la più elevata quota di immobili classificati «industriali», con oltre 500 milioni di metri quadri. Solo in parte questi edifici sono in grado di rispondere alle esigenze produttive dell’industria moderna, che richiede spesso una flessibilità e una commistione di attività che poco si sposano con una rigida classificazione monofunzionale. Oggi attività produttiva, commerciale e i servizi associati richiedono spazi in grado di rispondere a molteplici esigenze in maniera integrata: l’efficace insediamento di macchinari e persone, la connessione alle reti, la circolazione dei materiali, il comfort, una agevole manutenibilità, il contenimento dei consumi, la capacità di assolvere a una funzione di immagine e rappresentanza. Ma soprattutto sapersi flessibilmente adattare: se il principale obiettivo delle imprese è costituito dalla «gestione del cambiamento», questo deve essere reso possibile anche dagli edifici, veri e propri strumenti a supporto della produzione.
Le caratteristiche degli immobili industriali possono essere ricondotte alle seguenti categorie: le categorie catastali, le tipologie edilizie e i criteri di calcolo delle superfici.
Valentina Puglisi |
Dottore di ricerca e docente a contratto al Politecnico di Milano, Dipartimento Abc
Le categorie catastali
Quando si parla di patrimonio immobiliare industriale si fa solitamente riferimento ai fabbricati con destinazione funzionale industriale. Nella classificazione del catasto, gli immobili industriali sono divisi, in relazione alla destinazione d’uso, nelle seguenti categorie: C2: magazzino; C3: laboratorio artigianale; D1: opificio; D7: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Alle categorie catastali degli immobili destinati all’esercizio dell’attività produttiva corrispondono diverse tipologie edilizie con caratteristiche molto differenti tra loro. Infatti, di pari passo con la trasformazione dell’industria e dei sistemi produttivi, negli ultimi anni anche gli spazi per la produzione sono stati realizzati con logiche differenti per rispondere in modo sempre più adeguato alle esigenze di comfort ambientale, sicurezza, flessibilità degli spazi interni, manutenibilità degli impianti e immagine dell’azienda.
Conoscere le caratteristiche dei propri immobili è fondamentale per una gestione attiva del proprio patrimonio immobiliare per tre motivi:
– comprendere se gli immobili a uso strumentale sono idonei allo svolgimento dell’attività insediata o se necessitano di una trasformazione (ampliamento, manutenzione, ristrutturazione, ecc.);
– valutare se gli immobili sono funzionali alla scelte di sviluppo aziendale (ampliamento dell’attività produttiva, accorpamento di più sedi, realizzazione di nuova sede aziendale, ecc.);
– avere evidenza delle potenzialità di mercato degli immobili in proprio possesso (a reddito o non ancora a reddito).
Le tipologie edilizie
Di seguito vengono descritte sinteticamente le caratteristiche delle principali tipologie di immobile a uso industriale. È bene evidenziare che, oltre ai fabbricati industriali veri e propri, costituiscono una componente importante anche tutti quegli spazi di servizio alle unità produttive come i magazzini, gli uffici, gli spogliatoi, la mensa, gli spazi esterni per la logistica, aree a verde esterne, spazi destinati a servizi aziendali (asili nido, ambulatori, biblioteche, impianti sportivi).
Il capannone industriale è un edificio monoplanare, dotato di un ammezzato che occupa circa il 15-20% della superficie complessiva a destinazione uffici. L’edificio è realizzato con struttura prefabbricata a travi e pilastri in cemento armato e tamponamenti laterali in pannelli anch’essi prefabbricati. Da un punto di vista funzionale, un grande spazio monoplanare permette di distribuire gli spazi secondo la sequenza del flusso di qualunque processo produttivo (in linea o per comparti) ed eventualmente suddividere le superfici rimanenti per ricavare gli spazi di servizio alla produzione necessari (laboratori, servizi, magazzini, officine, ecc.). Tale tipologia tende all’ottimizzazione della distribuzione funzionale degli spazi interni: una volta dimensionate le strutture portanti, lo spazio all’interno è completamente adattabile alle specifiche esigenze di produzione e lo sviluppo orizzontale delle superfici, consente la continuità degli spazi di lavoro e la facilità di controllo degli stessi. Inoltre, il costo unitario al mq risulta inferiore rispetto alla tipologia che si sviluppa su più livelli.
L’edificio industriale avanzato a struttura leggera ha caratteristiche analoghe a quelle del capannone industriale. Le divisioni interne sono realizzate con partizioni mobili che consentono di modificare facilmente il lay out interno in relazione alle esigenze. A differenza del capannone industriale, la struttura edilizia è integrata con un sistema informatizzato, organizzato a sua volta in sottosistemi che interagiscono tra loro e con il sistema di gestione degli impianti produttivi. In questo modo si ottiene un’economia nella gestione, un miglioramento complessivo delle caratteristiche ambientali e un risparmio energetico. L’edificio industriale avanzato consente, infatti, la gestione integrata e computerizzata degli impianti tecnologici, delle attrezzature informatiche e delle reti di comunicazione.
La piattaforma logistica è un magazzino con struttura a travi e pilastri prefabbricata. Lo spazio realizzato garantisce che sia massimizzato il grado di riempimento nei moduli di contenimento dei materiali, siano garantite le migliori condizioni per la conservazione dei prodotti e che siano ridotti al minimo gli spostamenti dei prodotti stoccati all’interno. Gli elementi fisici che influenzano i sistemi logistici interni sono: i mezzi di contenimento, gli impianti di trasporto e sollevamento, i magazzini e i sistemi di arrivo e spedizione dei materiali. Il prodotto stoccato influenza le caratteristiche dell’edificio, in termini di maglia strutturale, altezza interpiano, tamponamenti esterni, caratteristiche di resistenza al fuoco, distribuzione dell’illuminazione e impianto antincendio.
Il laboratorio artigianale è uno spazio solitamente contenuto all’interno di un edificio di maggiori dimensioni frazionato in unità più piccole alle quali viene garantito un accesso indipendente. La tipologia edilizia e costruttiva è analoga a quella del capannone industriale leggero. L’accorpamento in un unico edificio di più cellule di laboratori artigianali permette di creare spazi comuni come la mensa, gli spogliatoi, le sale riunioni, la reception che altrimenti non potrebbero essere realizzati a causa di una scarsa massa critica di personale impiegata nei singoli laboratori e maggiori costi.
I laboratori tecnologici di ricerca sono caratterizzati da delle predisposizioni impiantistiche particolari in relazione all’attività svolta. Il livello di personalizzazione degli spazi interni e dei servizi offerti è molto elevato. L’edificio può svilupparsi su più piani per la necessità di disporre di spazi comunicanti in orizzontale e verticale o comunque velocemente raggiungibili da più parti dello stesso edificio. L’altezza di interpiano è di circa 4 m per permettere la realizzazione di controsoffitti che consentono il passaggio degli impianti necessari alle attività di laboratorio oltre agli impianti antincendio e di climatizzazione.
L’incubatore di impresa è un edificio che contiene al suo interno diversi moduli a uso ufficio di differente grandezza, a loro volta contenenti un numero differente di postazioni di lavoro. Il modulo base può essere gestito con flessibilità attraverso il frazionamento con pareti divisorie; solitamente è consegnato completo di pavimenti e finiture.
I metodi di calcolo delle superfici
In Italia non esiste è un metodo di calcolo univoco. Gli operatori del settore immobiliare, la pubblica amministrazione e la proprietà, adottano criteri di calcolo differenti in funzione dello scopo della misurazione. In altri Paesi europei caratterizzati da mercati immobiliari più maturi, i metodi di calcolo delle superfici sono stati normati e unificati. Questo garantisce una uniformità di linguaggio tra gli operatori e quindi una maggiore trasparenza e chiarezza del mercato. Di seguito sono riportate le principali definizioni e i relativi criteri di calcolo delle superfici utilizzate dagli operatori immobiliari in Italia.
La superficie lorda di pavimento (Sip) è la superficie lorda complessiva con le esclusioni definite dalle norme di attuazione del Prg, dal piano delle regole del Pgt, o dai regolamenti edilizi comunali. La superficie lorda di pavimento indica la superficie edificabile di un determinato lotto e dipende dal volume assegnato dagli indici urbanistici a una determinata superficie fondiaria.
La superficie commerciale è la superficie lorda di unità immobiliare misurata a tutti i livelli dell’edificio, seguendo il perimetro esterno dei muri perimetrali e la mezzeria di quelli confinanti con altra proprietà. Essa è utilizzata principalmente nelle attività di compra-vendita degli immobili. Nella valutazione degli immobili esistenti è il parametro tecnico più usato nella stima basata sul criterio di valore di mercato.
La superficie catastale è la superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria misurata a 150 cm dal livello di pavimento. Essa è utilizzata per determinare il valore delle unità immobiliari a destinazione ordinaria per scopi impositivi.
La superficie lorda complessiva per gli immobili industriali è la somma di tutte le superfici coperte comprese entro il profilo esterno dei muri perimetrali a tutti i piani fuori-terra, interrati e soppalchi, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso e la metà di quelli confinanti con altre proprietà. Il calcolo della superficie lorda complessiva è utilizzato nella valutazione economica effettuata con il metodo della stima del «costo di ricostruzione a nuovo», il quale determina il valore del bene nell’ipotesi della sua ricostruzione a nuovo con pari caratteristiche tecnico-funzionali. Tale metodo può essere impiegato per stime a fini assicurativi, bilancistici e nelle transazioni commerciali di compravendita in cui il valore economico viene forfetizzato applicando il parametro tecnico €/mq alla superficie lorda complessiva omogeneizzata alla destinazione d’uso principale. Il costo della superficie lorda complessiva è determinata per via analitica per mezzo di computo metrico estimativo, definito sulla base di un prezziario. I prezziari per i fabbricati a uso industriale sono pubblicati dagli Ordini Professionali e dalle Camere di Commercio locali.
