Osservatorio Housing Evolution | Claudio de Albertis, presidente Assimpredil Ance

Le nuove tendenze dell’abitare a Milano

Presentata la 5° edizione dell’Osservatorio Housing Evolution sulla domanda immobiliare a Milano e provincia, realizzato da Makno per conto di Assimpredil Ance e Camera di Commercio di Milano. Sulla casa sono sempre più proiettati aspettative elevate, la ricerca è più consapevole e la scelta è fatta secondo criteri razionali.

Claudio De Albertis, presidente Assimpredil Ance

Claudio De Albertis, presidente Assimpredil Ance

Il 6 maggio, presso la Triennale di Milano >>, abbiamo presentato la 5° edizione dell’Osservatorio Housing Evolution sulla domanda immobiliare a Milano e provincia, realizzato da Makno per conto di Assimpredil Ance >> e Camera di Commercio di Milano. La ricerca, aggiornata a febbraio 2014, monitora il mercato immobiliare residenziale, interpretando e anticipando indirizzi e tendenze che sottendono all’evolvere della domanda abitativa della popolazione residente a Milano e in provincia (a breve saranno presentati anche i dati relativi alla Provincia di Lodi e a quella di Monza e Brianza).

Ecco i dati principali della ricerca su Milano, che evidenzia, innanzitutto, segnali di ripresa del mercato immobiliare: a Milano infatti, sono raddoppiati, da 6,1% del 2011 al 12,2% di oggi, coloro che dichiarano di essere interessati ad acquistare casa nei prossimi 2-3 anni e anche in provincia si registra un forte aumento delle persone che pensano di comprare un’abitazione, passando dal 2,6% del 2011 al 7,6%. A questi bisogna aggiungere i potenziali acquirenti (12,1%) che potrebbero essere attivati da iniziative finanziarie ad hoc, quali la locazione con patto di futura vendita (45%), la possibilità di ottenere mutui al 100% (37%) e la permuta agevolata (27%). Tutto ciò in un contesto socio-economico ancora fortemente condizionato dalla crisi, che rappresenta ormai un fattore strutturale e non più congiunturale (per l’86% la crisi ha avuto conseguenze dirette sul tenore di vita della propria famiglia).

Chi abita a Milano è comunque soddisfatto della propria casa, 7,9 è il voto medio. Voti più alti per luminosità, atmosfera e vivibilità (voto 8,1 per ognuno dei tre aspetti) e arredamento (8), voti intermedi per dimensioni e taglio appartamento (7,9 ciascuno), silenziosità (7,6) e materiali e finiture (7,5). Voto sufficiente, ma il più basso, per gli spazi esterni, come balconi e giardini (7,1).

L’Osservatorio segnala alcuni cambiamenti nel profilo della domanda, che riguardano la tipologia e la dimensione dell’abitazione ricercata: aumenta la quota di chi intende acquistare in un grande condominio (dal 23% del 2011 al 71% del 2014 a Milano e dal 25% al 51% in provincia) e diminuisce la dimensione dell’abitazione cercata (la più ricercata è oggi da 60 a 80 mq. con il 55% a Milano e 47% in provincia). Si evidenzia anche come la ricerca di qualità abitativa e le aspettative che i milanesi proiettano sulla casa siano decisamente più alte a Milano che nel resto d’Italia.  Contemporaneamente, lo studio indica come i segnali di ripresa si accompagnino a un cambiamento anche culturale nel modo di pensare la propria abitazione: la percentuale di coloro che considerano interessante acquistare un immobile con arredamento nuovo già incluso passa dal 18% del 2011 al 37% del 2014, mentre la possibilità di avere mura interne fatte con pannelli di gesso fibrato al fine di ridurre il costo complessivo dell’abitazione è considerata interessante dal 35% rispetto al 22% del 2011.

In conclusione, sulla casa sono sempre più proiettati valori e aspettative elevate, la ricerca è più consapevole e matura e la scelta è fatta principalmente secondo criteri razionali e pragmatici. Al contempo, aumenta l’importanza attribuita alla zona di residenza (che si declina a Milano nella sicurezza della zona e nella presenza di servizi, in provincia nella vivibilità dell’area in generale) e la soddisfazione della stessa fra i residenti milanesi (voto medio di soddisfazione a Milano 7,6 nel 2014 vs. 7,3 nel 2011; in provincia 7,4 nel 2014 vs. 7,6 nel 2011.). Il capoluogo lombardo sembra quindi godere di una rinnovata attrattività espressa non solo da coloro che già risiedono a Milano, ma anche verso l’esterno (il 36% degli intenzionati all’acquisto residenti in provincia cercano una nuova soluzione abitativa a Milano).

Ritengo che in un periodo così drammatico per il settore delle costruzioni, questa ricerca aiuti l’operatore a comprendere la domanda al fine di realizzare un prodotto, la casa, al passo con le esigenze sempre mutevoli della nostra clientela, che negli ultimi anni si è sempre di più diversificata: mai come in questo difficile momento congiunturale è importante conoscere la domanda per poter offrire un prodotto di qualità e rispondente alle esigenze del mercato. La domanda è cambiata, i consumi sono ridotti e selettivi, il clima culturale evolve verso la sostenibilità in senso lato e oggi dobbiamo iniziare a costruire per il futuro, per un mercato che non è quello che conosciamo in quanto i nostri clienti saranno diversi e diverse saranno le regole del gioco.

Il settore deve aumentare il livello di innovazione di prodotto e bisogna ritornare a parlare di nuovi prodotti e di processi. Bisogna accompagnare il sistema delle imprese verso un processo di reale qualità. Il risultato atteso è quello di generare un diffuso confronto nella filiera delle costruzioni per costruire alleanze tra progettazione, forniture, materiali per affermare un nuovo standard qualitativo nell’offerta immobiliare.

Generare innovazione per traghettare il prodotto nel mercato futuro delle costruzioni. Ma questo vuol dire conoscere e capire le evoluzioni del mercato, i nuovi stili di vita, le parole chiave che guideranno le scelte di acquisto future: qualità, connessione, green, socialità, condivisione, solo per citarne alcune. Innovare per il settore delle costruzioni, da sempre uno dei settori più conservativi, vuol dire cambiare approccio al mercato. Il prodotto non è solo il luogo dove si abita. La casa, l’ufficio la fabbrica sono inscindibili dal territorio e le aspettative della domanda sono di una qualità integrale, la somma di vari fattori su cui l’edilizia deve riprendere in mano la capacità di costruire un’offerta realmente rispondente al bisogno.

Sicuramente, le regole edilizie e vincoli amministrativi sono rimasti per troppo tempo immutati e, di fatto, hanno impedito qualsiasi processo innovativo e qualsiasi ricerca. Ma questo fenomeno è anche colpa di un sistema di imprese troppo parcellizzato e frammentato e nel contempo poco aperto al confronto e all’innovazione. E oggi il tema del prodotto casa deve essere anche espressione dell’impegno culturale e sociale dell’impresa di costruzioni. In un momento in cui è esplosa – non solo per le classi più deboli – il problema dell’accesso al bene casa, l’impresa ha il dovere di pensare a un prodotto diverso. E, come dicevo prima, questo prodotto deve nascere da nuove sinergie tra gli attori del processo edilizio, che poi insieme devono investire perché il prodotto stesso diventi patrimonio culturale della società.

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