Riforme | Società di Investimento Immobiliare Quotate

Le Siiq per rilanciare gli investimenti esteri in Italia

Un’intera misura del provvedimento «Destinazione Italia» uniforma il regime fiscale delle Siiq a quello dei fondi immobiliari, con una modifica sostanziosa dell’attuale normativa. I tempi non saranno brevi ma il mercato diventerà di sicuro più trasparente e competitivo.

Siiq atto secondo. Presentate nel 2006 come lo strumento per modernizzare il sistema immobiliare italiano, le Società di Investimento Immobiliare Quotate tornano di moda grazie all’articolo 28 del provvedimento «Destinazione Italia», varato dal Governo Letta a metà settembre.
Gli obiettivi di «Destinazione Italia» sono quelli di rilanciare gli investimenti esteri in Italia attraverso una serie di misure che tendono a facilitare l’intervento di operatori italiani e stranieri, rimuovendo quegli ostacoli burocratici e normativi che da sempre impediscono di operare in Italia.
Un’intera misura del provvedimento, comedetto, è stata dedicata alle Siiq, ed è stata pensata per promuovere il sistema del Real estate italiano in una prospettiva internazionale, per facilitare la vendita del patrimonio immobiliare, a cominciare dagli asset pubblici che valgono circa 340 miliardi.

Franciacorta Outlet Village.

Per rendere operativa questa opportunità, che negli altri Paesi europei è molto diffusa, è necessario riformare l’attuale legge e i tempi non saranno brevi. Dovranno essere apportate, inoltre, modifiche anche allo statuto vigente di creazione delle Siiq, come si legge nel documento programmatico recentemente varato, che attribuisce «l’efficienza del mercato immobiliare, in particolare del comparto non residenziale, in buona misura alla presenza di investitori istituzionali», e ancora più esplicitamente per sviluppare le Siiq il documento si preoccupa di segnalare che «si deve assicurare agli investitori una redditività in linea con quella degli analoghi strumenti europei, senza incidere sul profilo di rischio del prodotto».
Le Siiq, nonostante le rigidità del sistema normativo, sembrano essere la risposta più efficace per rilanciare sul piano internazionale il Real Estate italiano, perché aumentare il loro numero, e di conseguenza ampliare il loro portafoglio, significa conferire più modernità e trasparenza al mercato.
La precondizione perché si attui questo passaggio è quella di procedere alla semplificazione normativa per rendere attrattiva la possibilità di investimento degli operatori internazionali.
Il processo dovrà essere rapido, non impegnativo sotto il profilo legislativo per non destabilizzare gli investitori con cambiamenti normativi eccessivi, e soprattutto sviluppare e valorizzare uno strumento che in Italia non ha riscosso lo stesso successo che in altri Paesi. Basti pensare che in Francia esistono 40 Siiq e che in Gran Bretagna ne sono state istituite 15 sul modello della Agenzie statunitensi Reits.

Isola di San Clemente a Venezia.

Attualmente sono solo due le Siiq a Piazza Affari, Beni Stabili e Igd (quest’ultima opera in prevalenza nella Grande distribuzione) e facendo un parallelo con Francia e Regno Unito, dove all’introduzione di Siic e UK-Reits ha fatto seguito un’intensa attività di messa a punto normativa, l’analisi della vicenda italiana cominciata nel 2006 mostra piuttosto un’adozione frutto di un’estemporanea concessione al mercato, piuttosto che la scelta delle Siiq quale strumento per favorire un’effettiva crescita dimensionale del settore.
Il motivo dello scarso successo, questa è ormai l’opinione diffusa tra gli operatori e gli esperti del settore, è la scarsa flessibilità del modello italiano rispetto ad altri paesi europei e la scarsa attrazione sul piano fiscale. L’elevazione della soglia minima di controllo dal 51% al 60% e l’estensione del regime agevolato anche alle partecipazioni in fondi d’investimento sono tra le proposte di modifica dell’attuale legge.
Per fare decollare la misura, infatti, è importante rendere meno rigidi i parametri di creazione delle Siiq la cui composizione dovrebbe essere strutturata nel modo seguente: una quota inferiore al 51% per l’azionista di riferimento, il 35% del capitale in mano ad azionisti con quote inferiori al 2%, la distribuzione almeno dell’85% degli utili.
Un modo per abbassare le barriere d’accesso alla possibilità della Siiq è un’elasticità iniziale per chi non ha i requisiti necessari nell’immediato, con possibilità di adesione da subito e di adeguamento ai parametri richiesti entro un tempo limite.
Per le Siiq esistenti, inoltre, sarebbe utile e interessante distribuire meno dividendi per avere più liquidità. La riforma delle Siiq assume un’importanza strategica proprio alla vigilia delle dismissioni del patrimonio pubblico, perché crea le condizioni per costituire società in grado di acquisire porzioni significativi di asset pubblici.
L’obiettivo richiede una grande consapevolezza tecnica e di visione strategica che, fino a oggi, è stata a carico semplicemente dei singoli soggetti coinvolti. La definizione di un progetto comune che coinvolga i diversi stakeholders diviene un primo importante passo nella giusta direzione. Anche prendendo esempio dagli Altri Paesi. Se si guarda oltre confine vediamo che le Siic francesi pesano il 5% del mercato borsistico, da noi lo 0,2%, con un market value che si è ridotto dai 5,55 miliardi di euro di fine 2007 all’1,34 miliardi di oggi. Alimentare questo segmento significa per il sistema italiano avere un numero più rilevante di interlocutori cui rivolgersi quando sarà immesso sul mercato un pacchetto di immobili a reddito affittati alla pubblica amministrazione.

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