Patrimonio pubblico | Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Dismissioni. Operazione finanziaria o riqualificazione urbana?

La dismissione del patrimonio pubblico può rappresentare una reale svolta per la riqualificazione urbana, immettendo nel mercato la materia prima in grado di riequilibrare gli squilibri tra domanda e offerta e ricreando l’effetto città in zone edificate nella logica di costruire una casa dopo l’altra senza un disegno di composizione urbana.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

La dismissione del patrimonio pubblico è il tema che torna di attualità ogni volta che si cerca una soluzione per ridurre il deficit pubblico, risolvendosi, però, alla prova dei fatti nella postazione di una voce in bilancio, senza indagare sulla insufficienza dei risultati conseguiti nella fase attuativa. Queste operazioni hanno sollevato dubbi anche a livello europeo, considerate proprio le pregresse esperienze in termini quantitativi. A ciò si aggiunga la non precisa identificazione delle finalità delle operazioni: valorizzazione; alienazione; assegnazione in diritto di superficie.

Ogni volta si cerca di rimuovere alcuni ostacoli come ha fatto da ultimo il dl n.133/2013, convertito nella l. n.5/2014, stabilendo, anzitutto, che si applica alla alienazione di immobili pubblici l’art.40 della l. n.47/1985, ossia la possibilità di sanare eventuali abusi edilizi dell’immobile oggetto di trasferimento a seguito di procedure esecutive immobiliari o di procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa: ciò vuol dire una riapertura straordinaria dei termini per accedere al condono edilizio, nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge di sanatoria, prescrivendo, però, che nel caso degli immobili dismessi la domanda sia presentata entro un anno dall’atto di trasferimento. Inoltre, si chiarisce che oggetto dell’alienazione possono essere immobili con destinazione non prevalentemente abitativa; si potrà, inoltre, far ricorso alla trattativa privata anche per gli edifici degli enti territoriali.

Queste disposizioni si limitano, però, a fornire chiarimenti e integrazioni a un procedimento che continua a essere una corsa a ostacoli relativamente a molti aspetti, quali i rapporti con il ministero della Difesa, le regioni e i comuni nonché la pluralità degli strumenti societari e finanziari. Centrale è poi la definizione delle nuove destinazioni, in merito alle quali si oscilla tra intese preventive, procedure speciali per le varianti, interventi sostitutivi, ricorso al permesso di costruire in deroga, coinvolgimento degli enti proprietari degli immobili pubblici nella fase di redazione degli strumenti urbanistici. Nel merito, si oscilla tra il ricorso alla predeterminazione unilaterale di una o più destinazioni d’uso e il riconoscimento delle capacità propositive dei privati in una logica di bilanciamento degli interessi.

Come si vede siamo di fronte al solito ginepraio delle procedure che non conduce alla scelta di elaborare linee guida a carattere generale, bensì a soluzioni di carattere straordinario che non risolvono a regime il problema e lasciano invariato l’ormai obsoleto quadro di riferimento principalmente a causa della perdurante assenza di una riforma del governo del territorio. Non esiste, però, solo la finalità della riduzione del debito pubblico, in quanto la dismissione può e deve essere valutata anche in termini di potenziale volano per una concreta politica di riqualificazione urbana, considerata anche la progressiva riduzione della contribuzione pubblica. Ciò vuol dire affrontare temi quali i deficit urbanizzativi pregressi, la rigenerazione delle vecchie periferie, la delocalizzazione di impianti ubicati in sedi ormai incongrue, anche per dare una risposta all’esigenza di ridurre il consumo del suolo. Difatti, il periodo dell’espansione urbana è stato agevolato dalla ampia disponibilità di aree edificabili per rispondere all’elevata domanda di abitazioni, mentre la riqualificazione sconta una rarefazione della materia prima concretamente disponibile, dovuta, alla parcellizzazione delle proprietà immobiliari, al non riutilizzo di impianti produttivi dismessi, all’insufficienza di politiche finalizzate alla sostituzione edilizia e alla densificazione edilizia.

Gli strumenti urbanistici di nuova generazione cercano di delineare nuove strategie, ma non sono ancora sorrette da efficaci procedure gestionali. La dismissione del patrimonio pubblico può, perciò, rappresentare una reale svolta per la riqualificazione urbana, in quanto può immettere nel mercato la materia prima (c.d.moneta urbanistica) in grado di riequilibrare gli squilibri tra domanda e offerta e di ricreare l’effetto città in zone edificate nella logica di costruire una casa dopo l’altra senza un disegno di composizione urbana. Anche il tema delle destinazioni d’uso deve essere incentrato sulle potenziali compatibilità, ossia: il comune stabilisce quelle assolutamente vietate, mentre le altre principali e complementari possono coesistere senza limitazioni percentuali consentendo anche il successivo passaggio dall’una all’altra grazie a nuovi standards urbanizzativi polifunzionali. Eventuali forme di recupero del plusvalore indotto dalla riqualificazione non dovrebbero rispondere a una logica di entrate finanziarie, bensì essere finalizzate alla dotazione di servizi e infrastrutture della zona. Da ultimo devono essere introdotte nuove forme concorsuali per la valutazione delle proposte dei privati, quale il dialogo competitivo. Occorre, dunque scegliere tra dismissioni come contributo alla riduzione del deficit ovvero come volano per la riqualificazione urbana.

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