Project management | Gli immobili industriali

Patrimoni immobiliari aziendali e strategie gestionali

Dalla lettura incrociata nei bilanci delle imprese della voce «terreni e fabbricati» e dell’anno di costituzione dell’impresa, emerge come le imprese abbiano un patrimonio immobiliare proporzionalmente maggiore quanto più remoto è l’anno di costituzione dell’attività. Questo dato fa comprendere come il patrimonio immobiliare attuale delle aziende sia il frutto di una lenta e progressiva acquisizione nel tempo di beni immobili.

In Italia il patrimonio immobiliare industriale rappresenta il 30% dell’intero patrimonio immobiliare; nella provincia di Milano le superfici a destinazione d’uso industriale rappresentano circa il 57% delle superfici degli immobili esistenti.

Generali Real estate, edificio in fase di valorizzazione, via Vespucci a Milano.

Generali Real estate, edificio in fase di valorizzazione, via Vespucci a Milano.

Dalla lettura incrociata nei bilanci delle imprese della voce «terreni e fabbricati» e dell’anno di costituzione dell’impresa, emerge come le imprese abbiano un patrimonio immobiliare proporzionalmente maggiore quanto più remoto è l’anno di costituzione dell’attività. Questo dato fa comprendere come il patrimonio immobiliare attuale delle aziende sia il frutto di una lenta e progressiva acquisizione nel tempo di beni immobili.
Tale processo di acquisizione e accumulo è il risultato della sommatoria di molteplici aspetti, analizzati qui di seguito.
Ragioni storico-culturali. Come accaduto per altre tipologie d’immobili, la propensione all’investimento negli immobili industriali ha le sue radici nella consolidata tradizione socio-economica degli imprenditori italiani, che hanno sempre considerato l’investimento nel mattone un investimento sicuro e redditizio, sostenuto anche dalla continua e sistematica crescita nel tempo dei valori degli edifici e delle aree. L’investimento in immobili è stato spesso considerato dagli imprenditori un possibile business collaterale e alternativo a quello specifico della propria attività produttiva.
Legame con il territorio. Se si analizza l’ubicazione delle imprese, emerge come molto frequentemente esse siano localizzate nel comune di residenza dell’imprenditore proprietario/fondatore. In questo senso l’immobile produttivo è sempre stato il simbolo del successo e della forza della famiglia d’imprenditori e perciò ha sempre avuto un valore sociale molto forte, tramandato di generazione in generazione.
Il forte legame dell’impresa con il territorio non è solo di tipo sociale, ma ha profonde motivazioni di carattere storico-economico; infatti le piccole-medie imprese che sono nate all’interno di distretti o filiere rimangono legate al territorio per godere delle economie di scala locali: possibilità di reperire manodopera qualificata, fruizione dei servizi territoriali, vicinanza con clienti e fornitori.

Area di cantiere del Segreen Business Park, Segrate - Mi (Fonte Degw).

Area di cantiere del Segreen Business Park, Segrate – Mi (Fonte Degw).

Ritardo nella regolamentazione urbanistica. Dal dopoguerra fino agli anni ‘80 ritardo con cui molti comuni si sono dotati di strumenti di pianificazione urbanistica, che avevano il compito di individuare e regolamentare anche le zone d’insediamento delle attività produttive la disponibilità di terreni edificabili e il basso costo di costruzione, hanno reso facile e conveniente alle imprese la realizzazione diretta d’immobili industriali.
Costi di costruzione contenuti. La grande disponibilità e il basso costo di aree agricole trasformabili in edificabili, la semplicità di progettazione e realizzazione degli edifici industriali e i ridotti costi di costruzione hanno contribuito a far privilegiare la realizzazione diretta dell’immobile rispetto a considerare altre forme di possesso del bene (per esempio locazione).
Politiche economico-fiscali. Nel corso degli anni si sono succedute ciclicamente varie politiche di detassazione degli utili delle imprese reinvestiti in fattori capitali. Tali incentivi hanno favorito l’acquisizione di beni immobili o l’attuazione di interventi di ampliamento del patrimonio da parte delle imprese.
Da queste considerazioni emerge come la costituzione del patrimonio immobiliare delle imprese non sia stato il frutto di processi decisionali sinergicamente legati alle strategie aziendali, ma siano il frutto di un accumulo patrimoniale avvenuto in modo costante nel tempo ma non pianificato.

Dall’analisi del patrimonio immobiliare delle imprese emergono tre differenti matrici di generazione e composizione del patrimonio immobiliare aziendale: il patrimonio immobiliare aziendale, il patrimonio immobiliare familiare e il patrimonio immobiliare come investimento collaterale.
Il patrimonio immobiliare aziendale: il processo di generazione e composizione di tale patrimonio è strettamente connesso al ciclo di vita dell’azienda. Si tratta di un patrimonio che è accresciuto dimensionalmente e territorialmente di pari passo con lo sviluppo dell’azienda e ne ha seguito le sorti con un rapporto diretto. Un esempio concreto di tale tipologia di patrimonio è rappresentata dai siti produttivi appartenuti alle grandi imprese manifatturiere, che una volta dismessa l’attività industriale, sono rimasti per lungo tempo abbandonati ed hanno incontrato grandi difficoltà nell’essere riqualificati e valorizzati, proprio per il fatto di essere stati realizzati «su misura» dell’attività produttiva insediata. Ulteriore elemento di connotazione dello stretto legame tra azienda, patrimonio e territorio risiede nel fatto che, quando tali siti ex industriali sono oggetto di interventi di riqualificazione urbana, viene spesso mantenuto nel nome del nuovo progetto un riferimento all’azienda cui erano appartenuti; è il caso per esempio delle aree ex Falck a Sesto San Giovanni o ex Alfa Romeo di Arese, oggetto di interventi di trasformazione urbana.

Il patrimonio immobiliare familiare: la costituzione e lo sviluppo di tale patrimonio sono connessi direttamente alla figura dell’imprenditore. Si può affermare che le logiche di acquisizione e gestione degli immobili appartenenti a tale tipologia di patrimonio sono dissociate dai cicli di vita e dalle dinamiche produttive dell’azienda. Il patrimonio immobiliare familiare è composto di immobili di piccole dimensioni, ubicati in comuni anche lontani da quello della sede aziendale e hanno varie destinazioni d’uso.
Il patrimonio immobiliare come investimento collaterale: tale patrimonio si è costituito per volontà diretta dell’imprenditore che ha visto nell’immobiliare un business collaterale in cui investire. È un patrimonio che viene acquisito con una logica di investimento immobiliare finalizzata allo sviluppo, alla messa a reddito o alla valorizzazione degli immobili o delle aree di cui è composto. Si tratta di un patrimonio immobiliare frutto di una gestione dinamica, ove gli immobili sono oggetto di continue compra vendite o processi di valorizzazione. All’interno del rapporto tra proprietario, patrimonio immobiliare e finalità di acquisizione e uso dello stesso, emergono tre considerazioni principali:

Come sappiamo le strategie aziendali sono una risposta dell’impresa all’andamento del proprio mercato di riferimento; queste negli ultimi anni si sono caratterizzate per cicli temporali sempre più brevi (3/5 anni) e sono state soggette anche a sempre più inaspettate quanto radicali variazioni. I tempi, i processi e le dinamiche del ciclo immobiliare sono incompatibili con la dinamicità delle strategie aziendali; è quindi sempre più evidente lo scollamento tra le strategie aziendali e la gestione del proprio patrimonio immobiliare.
Avendo i patrimoni immobiliari aziendali spesso una composizione variegata per origine, tipologia e finalità, le imprese non riescono a sviluppare una strategia di gestione immobiliare univoca e strettamente connessa alle strategie aziendali; esse gestiscono i propri beni immobili caso per caso secondo esigenze contingenti.
Spesso l’impresa non è in grado di sviluppare strategie gestionali sul proprio patrimonio immobiliare poiché non ne conosce la precisa consistenza e non possiede al proprio interno le adeguate conoscenze per definire e attuare mirate strategie gestionali.

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