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Quando finisce la crisi? Occorre porre una questione territoriale

Il mercato immobiliare residenziale segnala un nuovo peggioramento: il numero di abitazioni compravendute registra nel 2012 una flessione del 25% rispetto al 2011. In sei anni (2007-2012) il numero di abitazioni compravendute si è ridotto della metà, collocandosi sui livelli più bassi degli ultimi 18 anni.

Claudio De Albertis, presidente Assimpredil Ance

Non voglio sembrare più pessimista del dovuto ma i dati riferiti al mercato immobiliare continuano a essere drammatici e mi pare sia necessario iniziare a porre seriamente una questione territoriale al problema. I recenti dati del Rapporto congiunturale Ance indicano per la Lombardia un quadro di riferimento molto negativo: gli investimenti in costruzioni nel 2012, pari a 23.332 milioni di euro, sono diminuiti del 6% in termini reali rispetto all’anno precedente, portando a un calo del 24,3% dal 2008 a oggi.
E il mercato immobiliare residenziale segnala un nuovo peggioramento, a conferma di un andamento negativo iniziato nel 2007: il numero di abitazioni compravendute registra nel 2012 una flessione del 25% rispetto al 2011. In sei anni (2007-2012) il numero di abitazioni compravendute si è ridotto della metà, collocandosi sui livelli più bassi degli ultimi 18 anni. Le cause sono a tutti note: sull’andamento del settore delle costruzioni continua a pesare la forte restrizione del credito operata dalle banche. In Lombardia, tra il 2007 e il 2012, secondo i dati di Banca d’Italia, il flusso di nuovi mutui per investimenti nel settore abitativo è diminuito del 49,3%, Rispetto al picco del 2007, è come se negli ultimi 6 anni le banche avessero erogato 11,8 miliardi in meno nel comparto abitativo e 9 nel non residenziale. Anche sulle famiglie continua a pesare la restrizione al credito per l’acquisto di un immobile residenziale: secondo la Banca d’Italia, il flusso di nuovi mutui erogati in Lombardia è diminuito del 61,2% dal 2007 al 2012.
Anche in contesti forti, come quello del mercato immobiliare milanese, i dati segnalano un profondo disagio in termini di vacancy. Abbiamo analizzato l’offerta nel mercato immobiliare residenziale milanese per capire nel dettaglio la quota di invenduto e i prezzi. Le dinamiche rilevate da Cresme per 27 grandi aree di trasformazione urbana, nelle quali ricadono i principali progetti urbani attualmente attivi in città e che interessano una superficie territoriale di quasi 690 ettari, ovvero il 3,8% della superficie cittadina, ci hanno permesso di formulare alcune riflessioni. Mi soffermo su alcuni particolari della ricerca perché credo sia l’unico lavoro puntuale oggi disponibile per conoscere questo mercato. La dimensione delle aree in trasformazione analizzate è molto differente: si passa dai 111 ettari del Pii Montecity-Rogoredo, agli appena 2,4 ettari del Pru del Quartiere Erp San Siro, ma in media gli interventi si attestano attorno ai 25 ettari. La slp interessata dai progetti supera i 3,3 milioni di mq per le funzioni a uso privato, oltre la metà dei quali riguardanti il segmento residenziale.
Per il commerciale si contano 225mila mq, quasi 120mila mq per il ricettivo e i restanti 536mila destinati ad altro. A partire dalla superficie residenziale prevista, si stima che al termine dei lavori si avranno 24.616 nuove abitazioni con un impatto complessivo sullo stock pari al 3,1%. La quota già terminata (o in completamento entro i primi mesi dell’anno in corso) non supera l’ 1,3% dello stock abitativo, con modalità di collocazione sul mercato diverse: 35,5% (pari a 8.746 unità) sarà collocata a prezzo convenzionato, ovvero stabilito tramite una convenzione tra Comune e costruttori; 47,8% (pari a 11.755) sono «residenze libere» ovvero vendute a prezzo di mercato; 2,3% sono «residenze pubbliche» (pari a 568 unità). Solo 8 progetti su 27 sono completamente realizzati (o verranno ultimati entro i primi mesi del 2013). Nel corso della stessa rilevazione sono stati contattati direttamente gli uffici di vendita e/o le agenzie incaricate, al fine di valutare la quota di abitazioni attualmente vendute. Il quadro è sorprendente: il 95% delle abitazioni ultimate, in edifici terminati, è stato venduto; l’edilizia convenzionata ha trovato più facilmente collocazione sul mercato, con una quota 99,6% di abitazioni vendute rispetto a quelle disponibili. Ma rilevante anche il livello di risposta per la residenza libera, per cui si raggiunge quota 89%. L’analisi dell’offerta a Milano ha rilevato però una situazione molto differenziata a livello territoriale sul fronte della vacancy e dei prezzi. Nei mesi di settembre 2012 e di gennaio 2013 sono state completate due rilevazioni censuarie (rilevando l’intero universo degli annunci) relative all’offerta in vendita di abitazioni di nuova costruzione nel comune di Milano.
Ne è emerso che:
• l’offerta in vendita pubblicizzata a settembre 2012, su un campione di circa 3 mila nuove abitazioni, a gennaio 2013 si era lievemente ridotta a 2.850 (il 4,5% in meno);
• gli annunci di vendita di case nuove si concentra principalmente in ambito periferico (il 66,4% degli annunci) con particolari concentrazioni nella periferia nord (30,5%);
• in area semi-centrale si riscontra il 28,5% delle offerte di vendita con una distribuzione che privilegia il semicentro sud (8,2%) mentre le aree centrali assorbono complessivamente circa il 5,6% dell’offerta di nuova costruzione a Milano.
La superficie media degli alloggi nuovi in vendita è di circa 108 mq. Quanto ai prezzi si rileva un calo del prezzo di vendita offerto (-5,5% sull’intero territorio comunale) anche se con differenze molto marcate: centro storico e semicentro lieve incremento dei prezzi offerti (+2,7% in centro e +1,3% in semicentro); periferia, invece, arretra del -8,1% nei quattro mesi in cui è stata effettuata l’indagine. L’invenduto c’è, ma è legato al prodotto in fase di costruzione e di ultimazione, con oscillazioni dal 30% al 70%. Cambia il modo in cui la domanda seleziona l’offerta e certamente cala l’interesse all’acquisto di abitazioni in fase di costruzione. Una riflessione mi pare importante e da condividere: siamo in una spirale e dobbiamo cercare di rompere il ciclo. Dobbiamo fare una battaglia comune per ridurre il peso della fiscalità immobiliare sui nostri beni, ma anche a beneficio del cliente finale che ha bisogno di una spinta motivazionale per ritornare a investire in questo mercato.
Sempre ricordando che ridare speranza al mercato immobiliare vuol dire ridare forza all’economia e al Paese.




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