Mercato privato | Massimo Ghiloni, Consulente urbanistico

Ricorso alla consensualità: progetti di Housing sociale e urbanistica

Negli ultimi venti anni che sono stati caratterizzati da interventi urgenti ed episodici sempre in attesa di una nuova disciplina dell’intervento pubblico nel settore dell’edilizia residenziale.

Si dovrebbe disciplinare a livello statale un nuovo principio generalesulle nuove modalità di acquisizione delle aree per l’housing sociale ricorrendo a forme di accordo consensuale tra comune e soggetto interessato, in modo da definire le forme di concorso dei privati al soddisfacimento delle esigenze sociali di housing.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Gli ultimi anni hanno visto al centro dell’attenzione il tema dell’ housing sociale che non ha però trovato un suo organico inquadramento anche se è stato oggetto del c.d. Piano casa che ha cercato di coinvolgere soggetti finanziari per soddisfare la domanda di abitazioni sociali. Non si intende in questa sede analizzare gli scarsi effetti finora prodotti dal Piano, bensì verificare l’evoluzione dell’argomento nell’ambito della pianificazione urbanistica. Per fare ciò è opportuno operare una sintetica cronistoria dell’edilizia sociale e delle tappe legislative che si sono succedute negli anni a cominciare dalla l. n. 167/1962 che inquadrava l’edilizia economica e popolare nel sistema della pianificazione introducendo un piano settoriale ossia il piano di zona che doveva essere, nei comuni medio-grandi, obbligatoriamente inserito come contenuto necessario dello strumento urbanistico generale ed era equiparato a un piano attuativo delle zone di espansione, stabilendo altresì (in virtù della successiva l. n. 10/1977) che l’estensione delle zone per edilizia economica e popolare non poteva essere inferiore al 40% e superiore al 70% di quella necessaria a soddisfare il fabbisogno di edilizia abitativa nel decennio.
Successivamente con la l. n. 865/1971 si prevedeva che nei comuni che non dispongono del piano di zona i programmi costruttivi potevano essere localizzati su aree ricomprese nell’ambito delle zone residenziali dei piani regolatori.

Il quadro urbanistico di riferimento si è dunque consolidato cercando di incastonare un piano settoriale nel perimetro dello strumento urbanistico generale in modo da affermare una gestione globale del territorio in grado di offrire una risposta articolata alle diverse esigenze abitative. Risolto l’aspetto della pianificazione andava però affrontato quello della programmazione e anche a questa problematica fu data una risposta con la l. n. 457/1978 recante il piano decennale per l’edilizia residenziale in modo da assicurare un impegno pluriennale di finanziamento e sostegno per l’edilizia sovvenzionata e per l’edilizia agevolata e convenzionata, cercando di coinvolgere anche gli investimenti privati.

Quanto delineato sinteticamente è quello che potremmo definire la prima puntata di una telenovela, per cui si può ora spostare l’attenzione su cosa è successo negli ultimi venti anni che sono stati caratterizzati da interventi urgenti ed episodici sempre in attesa di una nuova disciplina dell’intervento pubblico nel settore dell’edilizia residenziale, come già recitava la l. n. 179/1992. Si è assistito, infatti, alla stagione dei programmi complessi succedutisi negli anni e per i quali ogni volta si introduceva un nuovo acronimo e una procedura speciale per adeguare le previsioni degli strumenti urbanistici, anche se spesso con risultati insoddisfacenti quanto ai tempi di attuazione.
Il quadro si è poi aggravato per la progressiva riduzione dei flussi finanziari pubblici, cominciata con la distrazione per altre finalità dei contributi ex Gescal che garantivano la continuità degli interventi.
È qui che entra in gioco «l’urbanistica creativa» in sede di gestione degli strumenti di pianificazione. Prima esigenza è quella di reperire le aree per l’edilizia sociale a costo zero. A livello locale sono state prese in considerazione le aree a standard che vengono cedute gratuitamente dagli interventi privati, ritenendole idonee per realizzare l’edilizia sociale e affermando il principio che tale edilizia di interesse pubblico è equiparabile allo standard urbanizzativo e quindi può costituire un onere urbanizzativo aggiuntivo per il privato. In altri casi, l’obiettivo può essere conseguito da una verifica della disponibilità eccessiva di aree vincolate a standard rispetto alle esigenze urbanizzative, liberando così quote per l’edilizia sociale. L’anomalia, se vogliamo, è considerare standard un edificio residenziale che richiede a sua volta standard.

In alternativa a questa impostazione, viene previsto che il soggetto che promuove una rilevante trasformazione urbanistica deve cedere una porzione di aree per l’edilizia sociale e in alcuni casi è altresì obbligato a realizzare tali interventi per i quali viene concesso un indice di edificabilità aggiuntiva o, al contrario, è sottratto alla disponibilità di quello destinato all’edilizia privata.
Anche per queste fattispecie, perciò, siamo di fronte a un «pendolo» nei comportamenti delle amministrazioni, le quali a volte riconoscono una premialità urbanistica a chi realizza una quota di housing sociale nell’ambito dell’intervento sul territorio, altre volte prevedono una penalizzazione.
È con queste oscillazioni di comportamenti tra obblighi e premialità che si scontra il tema dell’housing sociale e alle quali occorre porre rimedio.

Si dovrebbe perciò disciplinare a livello statale, prima di tutto per esigenze di uniformità, un nuovo principio generale sulle nuove modalità di acquisizione delle aree per l’housing sociale ricorrendo a forme di accordo consensuale tra comune e soggetto interessato, in modo da definire le forme di concorso dei privati al soddisfacimento delle esigenze sociali di housing nel rispetto del bilanciamento degli interessi sociali ed economici, senza alterare la fattibilità economica degli interventi con l’introduzione di extraoneri a carattere unilaterale.

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