Competitività | Marco Dettori, presidente Assimpredil Ance

Riparte il mercato della casa? Fisco e catasto i due ostacoli da superare

A titolo di imposte e tasse, tenuto conto di tutte le voci di tassazione, il prelievo complessivo sugli immobili ha ampiamente superato nel 2014 i 40 miliardi di euro, con un sensibile aumento verificatosi soprattutto in questi ultimi anni: una somma ingente che ha contribuito in modo determinante a finanziare il risanamento dei conti pubblici

Marco Dettori | Presidente Assimpredil Ance

Marco Dettori | Presidente Assimpredil Ance

Nel panorama complessivo della nostra economia, come fotografato dall’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni elaborato da Ance, un segnale sembra emergere con decisione: l’interesse delle famiglie verso il bene casa torna a crescere. I dati più recenti (maggio 2015), infatti, ci dicono che la propensione all’acquisto degli italiani è sensibilmente aumentata e il numero delle domande di mutui presentate alle banche ha registrato un incremento superiore all’80% rispetto allo stesso periodo del 2014. Analogamente, l’Agenzia delle Entrate, pubblicando i dati relativi al 2014, segnala che, dopo sette anni consecutivi di calo, le compravendite sono aumentate del 3,6%. In realtà, il primo trimestre 2015 vede un calo del 3% rispetto allo stesso periodo del 2014.

Ma non si tratta certo di una battuta d’arresto: molte compravendite, infatti, si sono concentrate nel primo trimestre dell’anno scorso per sfruttare l’entrata in vigore delle agevolazioni fiscali sull’acquisto. Ecco perché, al netto dell’effetto di tali agevolazioni, il numero di compravendite per i primi tre mesi del 2015 si conferma con il segno positivo dello 0,8%. E nei prossimi anni, secondo le previsioni di Nomisma, questo trend proseguirà. Segnali positivi emergono anche in tema di mutui erogati alle famiglie. Se dal 2007 al 2013 il calo è stato pari al 66%, nel 2014 si può ben dire che una svolta ci sia stata: +13,4% rispetto al 2013. E c’è un altro elemento favorevole. In piena crisi le banche hanno ridotto drasticamente la quota finanziata per l’acquisto della casa: nel 2011 le banche concedevano mutui per circa il 70% del valore dell’immobile, mentre nel 2013 i mutui coprivano solo il 55% di tale valore.

Oggi la quota di mutuo concessa è risalita al 61%: un inizio di disgelo tra banche e famiglie, anche se resta molto significativo il divario con quanto avveniva nel 2011. A tutto ciò vale la pena di aggiungere che, grazie anche al Quantitative Easing introdotto dalla Bce, il tasso d’interesse ha raggiunto il punto più basso nella storia dell’unità d’Italia: il livello medio del tasso è, infatti, sotto il 3%, con buone aspettative per il lungo periodo. In questo divenire, quali possono essere gli ostacoli all’effettività della ripresa? Il primo è senz’altro il Fisco. In Italia esistono diverse voci di tassazione sugli immobili: di natura patrimoniale e reddituale, sui servizi, sui trasferimenti e sulle locazioni. Il totale del prelievo ha fruttato alle casse dello Stato nel 2014 ben 42,1 miliardi di euro di gettito.

Un gettito in continuo aumento: in un solo anno (dal 2013 al 2014), dalle imposte sugli immobili sono arrivati allo Stato ben 3,8 miliardi di euro in più (9,8%). Colpevoli di questo aumento sono le tasse sul possesso: rispetto al 2011, il relativo gettito passa da 9,8 miliardi di euro del 2011 (Ici) a circa 24 miliardi di euro del 2014 (Imu+Tasi), determinando un incremento della pressione fiscale del 143,5% in soli tre anni e contribuendo in modo significativo a finanziare il risanamento dei conti pubblici. Per agganciare la ripresa, dunque, occorre ridurre la pressione fiscale sulla casa. Ma come fare? Servono, a nostro avviso, alcune azioni decisive. Prima fra tutte, favorire l’acquisto delle case nuove ad alta efficienza energetica, con detassazione degli acquisti fino al 2018 e esenzione per tre anni dall’Imu, dalla Tasi e dalla futura Local Tax.

Poi, introdurre incentivi per favorire la permuta tra abitazioni usate e quelle più efficienti sotto il profilo energetico, provvedendo anche a stabilizzare nel tempo gli incentivi fiscali per il recupero delle abitazioni (c.d. 50%) e per la riqualificazione energetica degli edifici (c.d. 65%). Infine, configurare la futura Local Tax come un’imposta unica, che possa godere di una stabilità di almeno 3 anni e che sia integralmente destinata ai Comuni per il finanziamento dei servizi, con l’ovvia esclusione del c.d. invenduto delle imprese edili (cioè fabbricati costruiti, o ristrutturati, per la successiva vendita e magari anche le aree inedificate). Ma c’è un altro ostacolo che potrebbe davvero impedire un’auspicabile ripresa del settore immobiliare: la riforma del catasto. Una riforma epocale, che la legge delega ha impostato secondo i criteri dell’equità fiscale e dell’invarianza del gettito, ma che ora dovrà prendere corpo nella attuazione che il Governo vorrà darne attraverso i decreti delegati.

Quello più atteso, a oggi, è il provvedimento che dovrà fissare i criteri per la determinazione dei nuovi valori catastali, le cosiddette funzioni statistiche: in cantiere da molti mesi, il Governo non lo ha ancora approvato, rinviandolo a dopo il periodo estivo, in occasione della legge di stabilità 2016 e della istituzione della local tax. Un provvedimento che dovrà consentire di correggere le sperequazioni delle attuali rendite, senza incidere ulteriormente sul carico fiscale. Se così non dovesse essere, questa riforma rischia di tradursi esclusivamente in un beneficio per gli Enti locali che, per effetto dei ripetuti tagli dei trasferimenti da parte dello Stato, avranno in mano, a dispetto del principio dell’invarianza del gettito, la leva delle aliquote per operare l’ennesimo prelievo indiscriminato a carico delle famiglie, dei proprietari e degli investitori. Il mercato immobiliare, in particolare quello della casa, è un malato che esce da una grave e lunga malattia e che sta faticosamente avviandosi alla fase della convalescenza. Non vorremmo che subisca un’ennesima, definitiva ricaduta.

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