Mercato privato | Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Sostituzione edilizia: una proposta per la rigenerazione delle periferie

Per far realmente decollare la riqualificazione occorre individuare norme e procedure in grado di superare l’immobilismo della proprietà e il frazionamento di essa, le lungaggini procedurali e l’incertezza nei tempi di realizzazione delle opere.

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Massimo Ghiloni, consulente urbanistico

Nel corso degli ultimi anni, il tema delle periferie delle grandi città è tornato alla ribalta delle cronache: dalle vicende dei sobborghi francesi alla nuova stagione dell’emergenza casa in Italia e alla inadeguatezza delle politiche finora perseguite. La maggior parte delle città presentano un piano di sviluppo urbano caratterizzato, al suo interno, da zone colpite da situazioni di degrado fisico, cui non è possibile prescindere in una logica di rilancio della realtà urbana. Le periferie, infatti, risultano caratterizzate da una produzione edilizia, in quel periodo storico, che ha privilegiato la quantità piuttosto che la qualità intesa nel senso più ampio del termine (architettonica, tecnologica) al punto che spesso in tali condizioni conservare e manutenere tali edifici ha un onere superiore rispetto alla nuova costruzione. Ciò impone di avviare una nuova politica di rinnovamento urbano che abbia come punti di forza la sostituzione edilizia, la delocalizzazione degli edifici divenuti incongrui, l’impiego di materiali e tecniche edilizie eco-sostenibili, volte ad assicurare il risparmio energetico e l’utilizzo di fonti rinnovabili e l’adeguamento antisismico.

È evidente, però, che per far realmente decollare la riqualificazione occorre individuare norme e procedure in grado di superare l’immobilismo della proprietà e il frazionamento di essa, le lungaggini procedurali e l’incertezza nei tempi di realizzazione delle opere. Ciò che si deve porre in essere è un contratto di riqualificazione condivisa che crei un sistema di convenienze per tutti i soggetti coinvolti: dall’intera collettività ricadente nell’ambito ai singoli proprietari, nonché agli operatori privati. Uno dei principali ostacoli ai programmi di riqualificazione è rappresentato, indubbiamente, dalla struttura stessa delle periferie, caratterizzate da edifici condominiali, con una grande parcellizzazione delle proprietà, oltre che piccole e medie strutture commerciali. In tali contesti, per poter attuare un effettivo programma di riqualificazione, attraverso anche interventi di demolizione e ricostruzione, è necessario incentivare i privati a lasciare le proprie abitazioni/locali commerciali per consentire l’attuazione degli interventi stessi.

Andranno, pertanto, preventivamente realizzati appositi alloggi con le necessarie infrastrutture, la cd edilizia temporanea, destinata a ospitare i proprietari degli immobili oggetto di riqualificazione, i quali potranno poi valutare se la permanenza in queste abitazioni debba essere temporanea o definitiva. La convenienza di un simile programma di riqualificazione sarà sia per i privati proprietari che vedranno i rispettivi immobili subire un’importante incremento di valore, trovando nello stesso tempo una adeguata sistemazione, sia per tutta la collettività in quanto viene assicurato un reale processo di rigenerazione urbana, che altrimenti difficilmente si potrebbe perseguire, con positive ripercussioni anche nelle aree limitrofe, cd. effetto domino. Inoltre, per quanto riguarda l’edilizia temporanea questa, una volta esaurita la sua funzione, potrà essere utilizzata per far fronte alle esigenze abitative di alcune categorie di soggetti, che pur non appartenendo a ceti cd. indigenti hanno difficoltà di accedere all’abitazione, quali giovani coppie, studenti, lavoratori fuori sede, con evidenti ripercussioni positive anche in termini sociali.

In primo luogo, quindi, occorrerà individuare le aree da destinare alla cd edilizia temporanea e conseguentemente gli ambiti territoriali che, a causa delle condizioni di accentuato degrado sia edilizio sia urbanistico, necessitano di rientrare in un programma di riqualificazione. In altri termini, il Comune dovrebbe precostituire un patrimonio di aree dove realizzare gli alloggi per i residenti nelle zone oggetto degli interventi di demolizione e ricostruzione: aree che possono derivare dall’applicazione della perequazione urbanistica ovvero da obblighi di cessione delle stesse.

Relativamente alle procedure e agli strumenti da utilizzare, occorrerà innanzitutto promuovere forme di adesione volontaria dei proprietari degli immobili, in modo da ridurre le ipotesi di conflitto e contrastare forme strumentali di rendite da posizione, oltre che assicurare tempi certi di realizzazione. Per superare possibili inerzie si potrebbe prevedere l’applicazione della disciplina di cui all’art. 27 della legge 166/2002, che consente alla maggioranza assoluta delle proprietà degli immobili, ricompresi nel piano attuativo, di acquisire in via coattiva le aree e le costruzioni dei proprietari non aderenti. Per quanto riguarda, il rapporto privatistico tra proprietari e imprese di costruzione si possono prevedere due distinte ipotesi: i privati possono cedere le proprie quote alle imprese o conferire alle stesse apposito mandato con rappresentanza; oppure le imprese possono consorziarsi con i privati proprietari.

Sotto il profilo pubblicistico, invece, l’amministrazione dovrà indire un apposito concorso pubblico per la selezione delle relative proposte di riqualificazione e la conseguente concessione delle aree dove realizzare alloggi temporanei. Il passaggio successivo è rappresentato dalla stipula della relativa convenzione per disciplinare gli obblighi e le garanzie nonché dalla dichiarazione di pubblica utilità delle opere previste, in quanto il perseguimento della riqualificazione è di interesse pubblico.

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