Patrimonio immobiliare | Claudio de Albertis, presidente Assimpredil Ance

Un futuro per Milano: città del terziario?

Nasce l’Osservatorio di Assimpredil Ance e Bnp Paribas Real Estate sull’offerta di immobili a uso uffici, 1° Rapporto Cresme. L’obiettivo principale della ricerca è analizzare i percorsi di trasformazione di Milano, cercando di evidenziare i processi di sviluppo e di adeguamento della realtà immobiliare alla domanda esistente e potenziale.

Claudio De Albertis, presidente Assimpredil Ance

Claudio De Albertis, presidente Assimpredil Ance

Assimpredil Ance >> ha recentemente presentato il I Osservatorio sull’offerta di immobili a uso uffici a Milano relativo agli ultimi 6 mesi del 2014, realizzato in collaborazione con Bnp Paribas Real Estate e con il contributo scientifico di Cresme.

L’obiettivo principale della ricerca, che si inserisce in un progetto di monitoraggio triennale, dal 2014 al 2016, incentrato sull’analisi del patrimonio immobiliare terziario disponibile a Milano, è stato quello di analizzare i percorsi di trasformazione della città, cercando di evidenziare i processi di sviluppo e di adeguamento della realtà immobiliare alla domanda esistente e potenziale.

Il Cresme ha analizzato 1.180 offerte di vendita e 3.402 annunci di locazione. Inoltre, sono stati elaborati i dati raccolti da Bnp Paribas Real Estate relativi allo sfitto e ai nuovi progetti, e quelli di Mapping, il servizio di Assimpredil Ance che raccoglie ed elabora le informazioni territoriali e cartografiche relative alle province di Milano, Lodi, Monza e Brianza.

Il dato più significato emerso è che l’offerta di immobili direzionali, in vendita e in locazione attualmente a Milano si rileva particolarmente carente in termini prestazionali e qualitativi. Circa il 75% degli immobili ha prestazioni energetiche mediocri o pessime (ricadenti nelle classi E, F, G) e addirittura il 63% si colloca nell’ultima classe. Gli immobili più efficienti rappresentano una quota di offerta esigua: soltanto lo 0,4% delle superfici risulta essere in classe A o A+.
In considerazione di una domanda oggi particolarmente attenta ai costi di esercizio, oltre che alle tematiche ambientali, molti di questi immobili sono penalizzati nella loro collocazione sul mercato e frenano tutto il comparto.

L’Osservatorio registra che tra gli immobili offerti in locazione le unità di piccole e medie dimensioni si distribuiscono in termini di numero, concentrandosi nelle classi basse: quasi il 60% delle unità immobiliari in offerta presenta una superficie unitaria inferiore a 250 mq. La distribuzione percentuale in termini di superfici, al contrario, vede la maggior quantità di offerta negli immobili di oltre 1.500 mq. (il 66%). In altri termini, l’offerta oggi si caratterizza nell’essere particolarmente «polverizzata» con una presenza, però, di immobili dalla metratura importante.

Per quanto riguarda la distribuzione territoriale, negli annunci di immobili proposti in vendita e/o in locazione emerge una certa concentrazione delle offerte nell’area semicentrale, ovvero l’area che gode della presenza di molte attività direttamente legate al settore terziario (come tribunali, uffici delle amministrazioni centrali, ecc..) e ha una elevata accessibilità dal punto di vista infrastrutturale. Tali immobili però, in questo momento, possono presentare alcune difficoltà a collocarsi proprio per la loro qualità energetica e prestazionale: le tipologie edilizie si presentano inefficienti in termini energetici e la loro precedente (o prevalente) funzione residenziale non è sempre adeguata a un utilizzo direzionale.
Per quanto riguarda la locazione si evidenziano forti concentrazioni nel semicentro (651mila mq, pari al 25,6% del totale dell’offerta su Milano), nella periferia nord e sud (rispettivamente con 459mila mq e 357mila mq) e con un Central Business District che si evidenzia per un peso sensibile nonostante la superficie contenuta del settore urbano (380mila mq, pari al 14,9% del totale).

Pur con quantità inferiori, anche gli immobili per ufficio offerti in vendita sembrano rispettare una distribuzione territoriale relativamente omogenea a quella della locazione. Nel semicentro si rileva, infatti, una superficie offerta di poco inferiore ai 103 mila mq (il 28,1% del totale), nella periferia nord si rilevano oltre 84 mila mq (pari al 23,0%) e nella periferia sud poco più di 55 mila mq (15,1% del totale). Nel Cbd si rilevano 33.500 mq di uffici in vendita, pari al 9,2%.
Per una città come Milano, che ha sempre avuto nel virtuoso connubio tra manifattura e terziario un suo punto di forza e che oggi eccelle e si contraddistingue in settori quali la cultura, la finanza, la sanità, l’editoria, il design, la moda, l’arte, solo per citarne alcuni, è quanto mai prioritario poter contare su fattori materiali e immateriali e su condizioni che consentano di attrarre società, investimenti e insediamenti ad alto valore aggiunto.

In questa prospettiva, Milano deve poter anche disporre di un’offerta di immobili a destinazione terziaria di alta qualità e rispondenti ai bisogni espressi oggi dalla domanda. Questo significa la necessità, anche a fronte dei risultati emersi dall’Osservatorio, di avviare un coraggioso processo di riqualificazione dei singoli edifici, ma, più in generale, di trasformazione e rigenerazione di interi quartieri.
E per far questo è indispensabile che vi sia una stretta correlazione tra le politiche urbanistiche e di governo del territorio, con quelle economiche, sociali, culturali, in un disegno organico che porti a rispondere alle nuove domande della collettività e che sappia garantire a Milano un futuro di nodo qualificato nella rete mondiale delle aree urbane.




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1 commento a questo articoloInvia il tuo
  1. Buonasera dott. De Albertis,
    Ho letto con grande attenzione il suo articolo sull’offerta immobiliare di Milano e sono stupito che nonostante io possieda un immobile di nuova realizzazione, classe C e con finiture ed impianti di pregio, 100 posti auto di pertinenza, da tre anni a questa parte non sia ancora riuscito ne a locare ne a vendere.
    L’immobile lo hanno in mano le più’ importanti agenzie di Milano BNP compresa, ma non c’è’ richiesta.
    Se ha da propormi qualche società interessata ad un bene di questo tipo, sono 3500 mq a Villa San Giovanni, non esiti a contattarmi.
    La ringrazio per l’attenzione.
    Davide Pozzobon
    Cell. 335.6148631
    E-mail: df.pozzobon@gmail.com

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