Città e mercati | Gastone Ave, Università di Ferrara

Un piano triennale per l’edilizia. Si esca dalla logica delle proroghe annuali

Occorre che il governo si spinga a fare un piano di incentivi per l’edilizia che sia lungo almeno quanto la durata prevista del governo stesso. Se il traguardo del governo attuale è di arrivare al 2018, allora il piano per l’edilizia dovrebbe comprendere misure con scadenza nel 2018, non prima.

Gastone Ave, Urbanista | docente dell’Università di Ferrara

Gastone Ave | Ordinario di Tecnica e Pianificazione Urbanistica, Università di Ferrara.

Il 2015 va verso la conclusione ma ancora di ripresa vera non si ha traccia nel settore edilizio. Un’azione per un piano per l’edilizia appare sempre più necessaria se il governo intende sostenere i consumi interni che sono l’unica chiave per imboccare la ripresa.
L’anno era iniziato sotto i migliori auspici. Per esempio, a Milano il fondo immobiliare Unicredito Immobiliare Uno (Uiu), avviato nel 1999 da Unicredit e oggi gestito da Torre Sgr, era riuscito a collocare sul mercato il comparto «Milan Prime Offices» che era controllato tramite il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato a investitori qualificati denominato «Torre Re Fund II». Il comparto era costituito da due noti palazzi per uffici del capoluogo lombardo: la sede del Sole 24 Ore e di PricewaterhouseCoopers in viale Monte Rosa, progettata da Renzo Piano e la sede della Pirelli, in viale Sarca, progettata da Vittorio Gregotti.

La notizia era positiva per tre fatti: la vendita avveniva dopo anni di tentativi andati a vuoto; l’alto profilo dell’acquirente, il gruppo elvetico Partners Group, un colosso da oltre 35 mld di patrimonio immobiliare in gestione, che faceva ben sperare per il ritorno degli investitori esteri; il prezzo di vendita pari a oltre 159 milioni di euro, in linea con le stime dell’esperto indipendente del fondo immobiliare e degli altri due esperti consultati per l’occasione. Qualche altro acquisto di rilievo c’è stato, in particolare dal fondo sovrano del Qatar che tramite varie società controllate ha acquisito prima la nuova sede di Unicredit a Porta Vittoria a Milano, sviluppata da Hines Italia, poi l’albergo Excelsior di Roma.

Altre notizie di metà anno riguardanti il mercato residenziale facevano ritenere che la crisi fosse alle spalle, in primo logo i ripetuti annunci degli istituti bancari sul forte incremento dei mutui erogati alle famiglie rispetto al 2014. Presto è stato evidente che il numero dei mutui erogati era davvero in crescita, ma che la maggior parte dei nuovi contratti erano sostituzioni di mutui precedenti per beneficiare di interessi minori.

Il settore commerciale non ha svolto il tradizionale ruolo di traino, anzi la stagnazione dei consumi ha accentuato le difficoltà dei centri commerciali esistenti e scoraggiato l’avvio di nuove iniziative di Gdo di grande scala. Solo i punti vendita di vicinato e il settore del discount hanno registrato una espansione.
In questo quadro non certo di ripresa gli incentivi fiscali alla ristrutturazione edilizia e soprattutto al risparmio energetico in edilizia sono stati il motore dello sviluppo. In particolare il sostegno al risparmio energetico in edilizia ha consolidato il suo ruolo di traino per tutto il settore. Ma che succederebbe se l’incentivo del 65 per cento fosse terminato a fine anno senza una ripresa in corso? Dopo una partenza in sordina nel 2007 questa misura ha avuto un successo crescente, fino a superare ogni altra agevolazione per numero di richieste e importi mobilitati.

Ora è necessario che si esca dalla logica delle proroghe annuali, come quella del dicembre 2014 fatta con la legge di stabilità del 2015 che ha prorogato solo fino a fine dell’anno in corso la misura del 65 per cento come detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.
Occorre che il governo si spinga a fare un piano di incentivi per l’edilizia che sia lungo almeno quanto la durata prevista del governo stesso. Se il traguardo del governo attuale è di arrivare al 2018, allora il piano per l’edilizia dovrebbe comprendere misure con scadenza nel 2018, non prima. Gli operatori del settore, ma anche i comuni, non possono fare programmazione se l’orizzonte temporale non va oltre i prossimi dodici mesi.

Un piano per l’edilizia fondato su un sostegno vigoroso al risparmio energetico dovrebbe quindi essere fatto entro l’anno e con scadenza a fine 2018. Ma non basta. La misura di deduzione dovrebbe essere più attrattiva rispetto a quella in vigore oggi, per dare un impulso vero.
Si può ipotizzare una deduzione del 70 per cento e un periodo di ammortamento non unico per tutti e fissato a 10 anni come ora, ma scelto dal contribuente in un intervallo tra i 3 e i 6 anni, per tutti i lavori fatti entro fine 2018. Non basta ancora. Si dovrebbero studiare misure di ulteriore premialità per gli interventi sulle parti comuni degli edifici più rispondenti alla finalità del risparmio energetico, quali tetti, muri perimetrali e impianti. Serve un piano triennale per l’edilizia.

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