Molti proprietari di edifici e patrimoni immobiliari necessitano di una metodologia per gestire i costi globali affrontati durante l’intero ciclo di vita. Nella realtà anglosassone vi è un metodo diffuso per la computazione dei costi riferiti alla gestione degli edifici, denominato «total costs of ownership» (costi complessivi di possesso). Il proposito è quello di determinare la soluzione migliore dal punto di vista economico per l’intero arco di vita dell’immobile e di utilizzare questo criterio per determinare la positività dell’investimento. Per questo, l’analisi di life cycle cost è un’utile tecnica che permette di valutare alternative di intervento secondo criteri tecnici ed economici insieme e, di conseguenza, massimizzare il valore dell’edificio e aumentarne la redditività.
Una soluzione progettuale con un alto costo iniziale potrebbe rivelarsi vantaggiosa presentando dei costi di manutenzione inferiori rispetto ad altre, durante l’intero ciclo di vita. Al contrario l’alternativa apparentemente più conveniente potrebbe comportare frequenti e costosi interventi di manutenzione e riparazione nel tempo. Per questo motivo e con il proposito di determinare la soluzione più vantaggiosa dal punto di vista tecnico-economico per l’intero arco di vita degli edifici, alcuni operatori effettuano studi specifici sulle possibili alternative di progetto con il metodo life cycle cost.
Il complesso ospedaliero in Lombardia. Il caso di studio riguarda il confronto tra due tipologie di bagno per 10 camere di degenza di un ospedale e nella scelta della soluzione con il miglior rapporto costi-benefici. L’analisi è stata svolta per conto di un ospedale localizzato nella provincia di Milano. Il caso in questione ha offerto una riflessione sull’importanza dell’analisi con il metodo del life cycle cost per edifici di pubblica utilità, dove l’interruzione delle attività per interventi di riqualificazione/manutenzione può causare gravi disagi sulla salute dei pazienti. È importante che i gestori delle strutture ospedaliere sappiano scegliere soluzioni sicure e con adeguato livello qualitativo, sviluppando considerazioni sulla manutenzione e sull’utilizzo dell’edificio già in fase di progettazione e pianificazione, integrando considerazioni sui costi di investimento e i successivi costi di gestione.
La valutazione delle alternative non avviene semplicemente sommando i costi iniziali e quelli successivi nel lungo termine, ma riportando tutti i costi presi in esame al loro valore attuale, ovvero al momento in cui viene svolta l’analisi; i contenuti economici delle alternative di progetto vengono valutati avvalendosi di indicatori quali il valore attuale netto (Van), il periodo di rientro (Payback period) o la redditività degli investimenti (Tir). Nel caso dell’Istituto Clinico in esame, l’analisi dei costi globali è stata richiesta in ragione della convinzione che la scelta tra due opzioni differenti avrebbe influenzato diversamente i costi di esercizio. Le due soluzioni alternative analizzate sono state: bagno tradizionale realizzato in opera e bagno prefabbricato in vetroresina. Indentificate le decisioni progettuali da confrontare e gli obbiettivi di investimento, si è stabilito un range temporale entro cui effettuare l’analisi. La scelta del periodo dipende dagli obiettivi del proprietario e dal tipo di politica di manutenzione adottata. A tale proposito sono stati presi in esame due periodi di studio: 15 e 30 anni, scelta giustificata dalla media delle durate utili delle componenti edilizie del locale bagno.
Dopo aver fissato i tempi di riferimento e stimato i relativi costi, sono state applicate le formule finanziarie alle due alternative. È stato calcolato il «costo futuro», applicando ai flussi di cassa un tasso di adeguamento dei prezzi per ogni anno considerato:
Costo futuro = PC x (1+ f)ⁿ
dove:
PC = costo attuale del pagamento
f = tasso annuo di inflazione espresso in percentuale
n = numero di anni
Successivamente è stato ricavato il valore attuale netto, utilizzando la redditività annua nominale dell’investimento:
Valore attuale netto = Costo futuro x (1+ i)-ⁿ
dove:
i = redditività annua nominale dell’investimento espressa in percentuale
n = numero di anni.
Una volta convertiti tutti i costi da sostenere negli anni futuri al valore corrente, applicando un fattore di attualizzazione del 8% e un tasso di adeguamento dei prezzi pari al 2,5%, l’analisi ha evidenziato che l’impiego della soluzione prefabbricata in vetroresina ha presentato il costo globale inferiore, in entrambi i periodi di studio. È importante ricordare che la maggior parte dei costi inclusi nell’analisi sono calcolati in base a stime parametriche, formulate con i dati resi disponibili dai produttori, oltre alle informazioni storiche fornite dall’ufficio tecnico della società di gestione che ha raccolto i costi di manutenzione e riparazioni degli ultimi 10 anni su un campione di 340 bagni di ognuno dei due tipi analizzati. Quanto più puntuali sono i dati utilizzati, tanto più attendibile sarà l’esito della valutazione. Inoltre il valore dei parametri chiave dell’analisi, come il tasso di sconto, il tasso di inflazione e le tempistiche scelte, si basa su ipotesi relative a condizioni economiche prospettiche. Per questo motivo è necessario effettuare un’analisi di sensitività per testare il risultato dell’analisi life cycle cost, modificando uno o più parametri (tasso di sconto e periodo di studio) rispetto al valore iniziale preso in considerazione.
L’analisi di life cycle cost considera essenzialmente i costi e i benefici misurabili in termini monetari; per questo è importante non sottovalutare il potenziale impatto di aspetti di altro tipo, nella fase di studio delle alternative. È inoltre essenziale che possano essere presi in esame e considerati nella valutazione elementi di carattere qualitativo, in relazione alle aspettative estetiche e/o di qualità e sia possibile formulare ipotesi attendibili in merito a eventuali cambiamenti che possono riguardare le attività che si svolgono all’interno dell’edificio.
